兵庫県尼崎市上ノ島町１丁目１２１番(武庫之荘駅・立花駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
190,000円
2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市上ノ島町１丁目１２１番(兵庫県尼崎市上ノ島町１−６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県尼崎市上ノ島町１丁目１２１番 |
| 住居表示 | 上ノ島町１−６−１６ |
| 価格 | 190,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武庫之荘、800m |
| 地積 | 109㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長宗巧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長宗巧 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は高度成長期に建築された中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、幅員等も現在ではややは狭い。今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね阪急神戸本線以南でJR東海道本線以北の尼崎市の住宅地域。需要者の中心は尼崎市内に居住し、大阪方面への通勤者が主である。価格水準はしっかりした潜在的需要があり、横這いから若干の上昇傾向で推移している。土地は100㎡程度で2000万円前後、新築戸建住宅は3000∼4000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 阪神間の地価上昇をうけ、当尼崎市にも一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。 |
山本耕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本耕一 |
|---|---|
| 価格 | 188,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 武庫之荘エリアに属するが、小規模住宅の密集、街路条件の相対的劣位等から、地価は横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模住宅が密集する住宅地域であり、一部建替えが見られる程度で地域要因に変化はなく現況を維持した推移と思料される。地価動向は人気エリアに近いが、諸条件の劣位から横這い傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね尼崎市域の阪急神戸線及びJR東海道本線沿線の小規模住宅地域。需要者の中心は大阪市へ通勤する勤労者層で、尼崎市内居住者が大半である。最寄駅周辺の住宅地需要は堅調であるが、住宅の密集度から住環境にやや劣り、地価は横這い程度にとどまっている。中心価格帯は、90㎡程度の土地で、1，500∼2，000万円、新築建売で総額3，500∼4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7505293 北緯 135度400637 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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