兵庫県尼崎市大庄西町１丁目１１７番２外(武庫之荘駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


166,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大庄西町１丁目１１７番２外(兵庫県尼崎市大庄西町１−１３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を166,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大庄西町１丁目１１７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大庄西町１丁目１１７番２外
住居表示大庄西町１−１３−２３
価格166,000円/㎡
交通施設、距離武庫川、200m
地積102㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路事情が劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅より近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。街路事情は劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線で、概ね尼崎市の南部の住宅地域。需要者は尼崎市及び隣接市居住者が中心となっている。小規模住宅を中心とする住宅地域で大量の宅地供給は見られず、最寄り駅から徒歩圏にある利便性の高い地域であることもあり、需給関係は比較的安定している。土地は1，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因武庫川駅に近く庶民的な住宅地域である。地縁的選好性はあるが、他地域からの流入は少なく地価は弱含みである。
地域要因の将来予測対象近隣地域を含む周辺地域は既成住宅地として熟成してはいるが、大衆的な地域であり特に選好性の高い地域ではない。政府経済政策による影響は特段期待できず、地価は将来的にも弱含みで推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市内の西部、武庫川の後背地に位置し、阪神本線周辺の小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。地縁的選好性の比較的強い地域であり、他地域からの流入は多くない。相場としては、土地30坪で1500∼1700万円、新築建売は2800∼3000万円程度であり、市場参加者は、中小企業のサラリーマンや労働者等であり、多くは二次取得者である。賃料は、ファミリータイプ3LDKで、月10万円までである。
一般的要因景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7561426
北緯 135度3984927

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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