兵庫県尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２(武庫之荘駅・稲野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


217,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２(兵庫県尼崎市武庫之荘本町３−８−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を217,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２
住居表示武庫之荘本町３−８−２２
価格217,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、1,200m
地積179㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅のほか空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格217,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因武庫之荘界隈の住宅地は、良好な居住環境から、市内でも安定的な需要がある。今後も底堅い需要に支えられて、地価は堅調に推移すると思われる。
地域要因の将来予測最寄駅からやや距離を有するが概ね良好な住環境にある。周辺には田・畑等も見られ、今後は住宅に移行することが考えられる。特筆すべき要因も見られず、現状維持で推移すると判断される。地価はやや上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線「武庫之荘」駅勢圏を中心に、市内北部の住宅地域である。需要者は市内及び周辺市居住者が中心で、市内でも良好な住環境から底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯としては、50坪程度の土地で3，000万円台後半で、土地建物総額で5，000万円∼6，000万円程度である。
一般的要因尼崎市の人口は概ね横ばい・世帯数は微増傾向にある。市内住宅地で人気のある塚口・武庫之荘エリアを除き、地価は概ね横ばいから下落傾向にある。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格217,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境の良好な住宅地域にあって、市内居住者のうち2次取得者層を含む底堅い需要に支えられ、需給関係は概ね堅調に推移している。
地域要因の将来予測住宅、共同住宅のほか空地等が見られる住宅地域であり、周辺農地等の住宅地転用が散見される中、今後住宅地域としてさらに成熟していくものと予測する。地価については、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及び同伊丹線の概ね尼崎市北部の圏域に存する住宅地域である。主な需要者としては2次取得者層を含む市内居住者が中心となっており、市外からの流入も見られる。当該圏域は同市内においても住環境も比較的良好な住宅地域であることから選好性は強く、農地の住宅地転用等も散見され、需給関係は概ね堅調に推移している。標準地と同規模程度の土地で3，500万円∼4，000万円程度が価格の中心帯である。
一般的要因国内景気動向は海外情勢の不透明感への懸念があるものの、持ち直しつつあり、地価については二極化の傾向が更に強まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7593589
北緯 135度3978815

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市野間字鞍田４９２番４６兵庫県伊丹市野間字高上５９４番２兵庫県伊丹市稲野町４丁目３３番５兵庫県尼崎市東富松字宮東１３０８番１、１３０９番合併兵庫県尼崎市西難波町３丁目６９番兵庫県尼崎市武庫豊町２丁目２番１２外兵庫県尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２兵庫県尼崎市富松町１丁目９２６番１２外兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外兵庫県尼崎市富松町３丁目２２０番２兵庫県尼崎市武庫之荘４丁目８９番兵庫県尼崎市塚口町５丁目２０番１４

参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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