兵庫県尼崎市立花町３丁目５番２(立花駅・武庫之荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


235,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市立花町３丁目５番２(兵庫県尼崎市立花町３−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市立花町３丁目５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市立花町３丁目５番２
住居表示立花町３−１−３
価格235,000円/㎡
交通施設、距離立花、550m
地積183㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況病院
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗に中層共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況西18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因により地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。値頃感から地価は若干上昇しており、暫くは緩やかな上昇傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市の商業地域を中心として周辺市の商業地域にわたる。需要者は尼崎市内の事業者や投資家等が中心であり、他所からの需要はやや少ない。交通量のある幹線道路沿いに位置し、駅にも比較的近いため、値頃感や収益物件の需要増加等により地価は若干上昇している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因値頃感や景気回復期待、収益物件の需要増加等により、駅に近く利便性の良好な地域を中心に商業地の地価は上昇傾向で推移する地域が増加している。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格234,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因南北の幹線道路沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ。商況は弱いが、最寄駅に徒歩圏内で、周辺背後に商店街や住宅もあり、地価は概ね微増傾向。
地域要因の将来予測店舗、中層マンション等が見られる幹線道路沿いの最寄駅に近い商業地域で、一部店舗ビルの新築も見受けられる。今後も現状を維持して推移するものと予測。地価水準は概ね微増傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市のほか阪神地域の商業地域と判断した。需要者の中心は、当市に地縁的選好性を持つ中小事業者、法人等である。大規模商業施設の影響で、中小の商業施設はテナント需要が弱く店舗の商況は弱い。しかし、周辺住宅地の地価の底値感もあり、店舗付住宅等の需要は持ち直しつつある。近隣地域での商業地の取引事例は少なく、取引価額は規模によりばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因金融緩和による雇用・所得環境の改善傾向が続く中、中小企業が多い当市は、消費や投資需要は弱く、大型店舗へ需要がシフト。景気先行きは不透明。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7425134
北緯 135度3990153

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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