地域要因

近時、近鉄八尾駅北側周辺に分譲マンションが増加しつつある。駅南側には特に目立つ動きはないが、今後、住居系用途の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は一般的収益物件として低層階に店舗を併設する事務ビルを想定し求めたが土地の利用効率にやや劣り、また賃料水準として適性なものを見出し難いため相対的信頼性に劣る。よって本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、周辺地域を含め、土地の供給は少ない状況にある。

地域要因の将来予測

八尾市内のトップ商業地であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も当面は現状を維持するものと予測する。事務所等の賃料水準、空室率は改善しておらず、地価の上昇圧力は乏しいため、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の店舗・事務所が中心であり、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお周辺標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

交通利便性が高く、市内でも選好性の高い住宅地であるが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い比較的閑静な住宅地域である。最寄り駅からも近く、利便性の高い地域でもあることから老朽化した住宅が順次建て替えられる程度で現状維持が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。当地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、稀に相続によって取得した土地の有効活用策としての共同住宅が供給されるのみで、土地の収益性に着目した取引が行われることはない。結果、賃貸市場が未成熟であることからその適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした住宅地域としての地域要因に変動はなく、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既存住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に大きな変動がなく、現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

標準地の画地規模の制約があり経済的合理性の観点から収益用不動産の建築を想定することが困難な為、収益還元法は適用しなかった。自用目的の小規模住宅の取引が中心となることから、比較可能な取引事例が豊富に収集されており、本件においても多数の取引事例に基づく比準価格は単一の試算価格であっても信頼性に富むものと判断したので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に工場等が存する中に開発された住宅地域で、最寄駅からもやや遠いため、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

工場等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測。駅への接近性等が劣ることなどから住宅需要はやや弱く、地価は小幅ながらも継続的に下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

工場等も見られるものの、主に自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められないが、依然として市況は先行き不透明な状況にあり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。景気は足踏み状態にあり、依然として市況は不透明な状況にあることから、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺には共同住宅等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。なお、当地域は一般住宅を主体としたエリアであり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさないと判断する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。          

地域要因

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で特に大きな地域要因に変化はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

府道背後に中小規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心となる地域で、収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどない。よって、賃貸市場を形成していないため経済合理性の観点から収益価格は試算することを断念した。本件においては多数の信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模戸建住宅が多く、成熟した住宅地域であるが、代替性を有する不動産が多く依然弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。需要は低調で、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする小規模住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く熟成した住宅地域であり、最寄駅への利便性等で優れていて需要が堅調であるため、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

交通利便性等に優れた住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持すると予測する。地価水準については、潜在的需要を踏まえると当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

衰退傾向にある商業地域であるが、収益物件の需要が若干回復しているため、地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いの路線商業地域であるが、商業地としてやや衰退傾向にあることから新規出店意欲が弱い地域である。地価水準は景況感の改善の影響を受け、下落幅も縮小傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は準幹線道路沿いの路線商業地域に存し、一部に収益物件の需要が見られるものの、投資目的よりも自己の営業用のために土地を取得するケースが多い。このため土地価格に見合う賃料を収受しがたく、収益価格を指標とした価格形成がなされていない傾向がある。以上の検討により、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡及び市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、生活利便性も比較的良好であることから需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として成熟し、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。宅地需要に強さは見えず画地規模もやや大きいが、底値感より地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件も見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因なし。比較的良好な住環境が維持されており、需要は底堅く、地価は横這い程度で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が多い閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変動はないことから、今後も現況を維持するものと予測する。住環境良好で需要は底堅く、地価は横這い程度で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、閑静な住宅地域で自己使用目的での戸建住宅取引が中心で、市場での取引相場を中心に地価形成がなされている地域である。収益価格については、住環境良好な住宅地で賃貸住宅等の収益物件は少ないことから試算しなかった。本件では、周辺での取引事例から試算した比準価格は説得力の高いものと判断されることからこれを採用し、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、街路条件はやや見劣りするが、熟成した住宅地域で需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は、底値感が伺え、需給動向からも横ばいで推移していくと予測する。

価格決定の理由

画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、アパートなども散見されるが賃貸市場は総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは住環境等に格差を有するが概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通量が多く、繁華性の高い幹線街路沿いの商業地域であり、底堅い需要が存することから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例に基づいており、信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は、沿道型の低層店舗で構成される地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められない。依然として市況は不透明な状況にあるが、交通利便性が良好な工業地の地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

府道沿いに中小工場・店舗等が混在する地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと思料する。依然として市況は不透明な状況にあるが、引き合いは増加しており地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、自用の倉庫や工場等を主体とした地域であり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさず、相対的信頼性は劣ると判断した。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。