大阪府八尾市西山本町４丁目１３５番１(河内山本駅・近鉄八尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った大阪府八尾市西山本町４丁目１３５番１(大阪府八尾市西山本町４−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

大阪府八尾市西山本町４丁目１３５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市西山本町４丁目１３５番１
住居表示西山本町４−４−６
価格165,000円/㎡
交通施設、距離河内山本、740m
地積179㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大江文夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大江文夫
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因特段の変動要因なし。比較的良好な住環境が維持されており、需要は底堅く、地価は横這い程度で推移している。
地域要因の将来予測中小規模住宅が多い閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変動はないことから、今後も現況を維持するものと予測する。住環境良好で需要は底堅く、地価は横這い程度で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、近鉄大阪線沿線等の住宅地域で、特に河内山本駅及び近鉄八尾駅周辺の住宅地域が中心である。需要者は、取引総額が嵩むこと等から、中堅以上の所得者層が中心である。山本地区は従来名声の高い良好な住宅地であったが、近時はやや翳りも見られ画地の細分化傾向等も認められる。近隣の住宅地への需要は底堅く推移しており、地価は横這い程度で推移している。周辺での地価相場は、中古住宅で3000∼4000万円程度が需要の中心である。
一般的要因戸建住宅市場は底打ち傾向にあったが、不透明感が増してきている。八尾市内の住環境・利便性の良好な住宅地の地価は横ばい程度で推移している。

矢野裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野裕章
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、近鉄沿線の徒歩圏内に所在し、東方の山本地区と比較した割安感等から需給は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中小規模住宅が多い熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は、需給動向より横ばいで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は八尾市北部を中心とする、近鉄大阪線沿線の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、八尾市の居住者がほとんどである。閑静な山本地区界隈の需要は堅調であり、土地は規模にも左右されるが3，000万円前後、小規模の建売分譲住宅は3，000万円∼3，500万円の物件が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因八尾市において人口は微減傾向、高齢化率は年々増加傾向にあるが、東部山麓地域等を除き、全般に地価は概ね底値圏にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6305052
北緯 135度6150456

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府八尾市大字刑部３２７番１８大阪府八尾市大字八尾木１番４５大阪府八尾市東本町５丁目８番６の一部大阪府八尾市大字恩智５６３番２大阪府八尾市東山本新町８丁目１７１番大阪府八尾市植松町７丁目８４番２大阪府八尾市東山本新町１丁目７４番大阪府八尾市青山町１丁目５０番４大阪府八尾市荘内町１丁目１６番１７大阪府八尾市桜ヶ丘１丁目９４番

参考：近隣駅の地価相場

河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)近鉄八尾駅(地価相場 145,000円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)久宝寺口駅(地価相場 143,500円/㎡)八尾駅(地価相場 137,000円/㎡)服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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