大阪府八尾市南小阪合町５丁目３５番３(河内山本駅・高安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


152,000円

2016年01月01日に行った大阪府八尾市南小阪合町５丁目３５番３(大阪府八尾市南小阪合町５−７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

大阪府八尾市南小阪合町５丁目３５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市南小阪合町５丁目３５番３
住居表示南小阪合町５−７−９
価格152,000円/㎡
交通施設、距離河内山本、930m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢野裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野裕章
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、街路条件はやや見劣りするが、熟成した住宅地域で需給は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中小規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は、底値感が伺え、需給動向からも横ばいで推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は八尾市中央部を中心とする、近鉄大阪線沿線の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者も一部に見られるが、八尾市の居住者がほとんどである。最寄駅からはやや距離を有するも、近鉄沿線の徒歩圏内に所在し、需給は概ね安定している。土地は2，000万円から2，500万円程度、小規模の建売分譲住宅は3，000万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因八尾市において人口の微減傾向、高齢化率の増加傾向は持続しており、近鉄沿線を中心とした需要は伺えるが、土地の取引件数は回復に至っていない。

北井孝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士北井孝彦
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近鉄河内山本駅からやや距離を有し、市内での選好性は中庸的であり、需給は安定的である。
地域要因の将来予測中小規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は、需給動向より横ばいで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は八尾市中央部を中心とする近鉄大阪線沿線の中小規模住宅地域と判定した。需要者としては八尾市に地縁性を有する中堅所得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。土地は2，000万円程度、小規模区画の建売分譲住宅は2，500万円から3，000万円程度の物件が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因景気は回復基調にあるものの、海外経済の先行き不透明感等から、不動産取引市場は一部地域を除き全般にやや弱含みである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6227006
北緯 135度6162899

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府八尾市楠根町３丁目３９番９大阪府八尾市大字刑部３２７番１８大阪府八尾市大字八尾木１番４５大阪府八尾市福万寺町３丁目８３番大阪府八尾市大字恩智５６３番２大阪府八尾市八尾木北６丁目５番２大阪府八尾市小畑町４丁目５０番大阪府八尾市田井中２丁目８７番大阪府八尾市植松町７丁目８４番２大阪府八尾市東山本新町１丁目７４番大阪府八尾市中田３丁目４９番３大阪府八尾市荘内町１丁目１６番１７大阪府八尾市中田３丁目４９番３

参考：近隣駅の地価相場

河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)近鉄八尾駅(地価相場 145,000円/㎡)恩智駅(地価相場 123,500円/㎡)八尾駅(地価相場 137,000円/㎡)服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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