大阪府八尾市東本町３丁目６５番１(近鉄八尾駅・久宝寺口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


304,000円

2016年01月01日に行った大阪府八尾市東本町３丁目６５番１(大阪府八尾市東本町３−６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を304,000円/㎡としました。

大阪府八尾市東本町３丁目６５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市東本町３丁目６５番１
住居表示東本町３−６−１３
価格304,000円/㎡
交通施設、距離近鉄八尾、近接
地積155㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、小売店舗、中層ビルが並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飛鳥由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士飛鳥由美子
価格304,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近時、近鉄八尾駅北側周辺に分譲マンションが増加しつつある。駅南側には特に目立つ動きはないが、今後、住居系用途の増加が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、大阪府東部地区の駅前商業地を中心とする商業地域である。近年、全般的傾向として商業施設は郊外のロードサイドか都心部へのシフトが見られ、大阪市周辺各市の駅前商業地は選別が進んでいる。アリオ八尾の開業により駅南側の相対的地位は低下し、駅北側と比較すると駅裏観は否めない。地域の繁華性は低く、商的効用は道路沿いの低層階にとどまる一方、駅至近という好立地が見直され、収益マンション用地としての一定の土地需要が見られる。
一般的要因事業用物件や収益物件の資金調達環境が良好だが、金融緩和政策の効果は八尾市商業地には及んでおらず、全般的な需要は未だ弱含みである。

熊ヶ谷一幸氏による調査レポート

不動産鑑定士熊ヶ谷一幸
価格304,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で分譲マンションが増加するなど土地利用が多様化しており、背後住宅地や大規模店舗が所在する駅北側も含めて地価は概ね横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、八尾市及び東大阪市を中心とする近鉄大阪線・奈良線沿線の駅前商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する個人事業者、投資法人、全国展開の店舗、金融機関等である。当地域は、近鉄八尾駅南側の駅前商業地域であるが、空室ビルや空店舗が目立つ状況となっており新規需要は弱含みである。駅前商業地の取引がほとんどなく、取引される価格水準も画地条件等により開差があるため、市場における中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因近鉄八尾駅周辺を中心に収益不動産はあるが、取引利回りが低位のため取引需要は低調であり、市内の全般的な商業地需要は弱含みで推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6295355
北緯 135度603505

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府八尾市大字八尾木１番４５大阪府八尾市萱振町３丁目２３番大阪府八尾市松山町２丁目１２番１大阪府八尾市山本町１丁目３７番大阪府八尾市大字恩智５６３番２大阪府八尾市明美町１丁目８番２大阪府八尾市植松町７丁目８４番２大阪府八尾市宮町３丁目１番２４大阪府八尾市東久宝寺１丁目１０７番１３大阪府八尾市北本町１丁目１１１番外大阪府八尾市荘内町１丁目１６番１７大阪府八尾市桜ヶ丘１丁目９４番

参考：近隣駅の地価相場

近鉄八尾駅(地価相場 145,000円/㎡)久宝寺口駅(地価相場 143,500円/㎡)八尾駅(地価相場 137,000円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)久宝寺駅(地価相場 141,500円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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