地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の2試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格である。事例の信頼性、比準の精度とも高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格で理論的数値であるが、当該地域は収益性よりもむしろ快適性を重視する地域であるためやや低めに試算された。以上を総合的に勘案して比準価格を中心に、収益価格も参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏にある既成住宅地域である。建売業者の購入意欲も比較的強く、需給は安定している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため試算しない。自己使用目的の取引が中心の地域であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はないものの、市内における住宅地需要が堅調なこともあり、上昇傾向が窺える。

地域要因の将来予測

新しい住宅が増えつつあり、地域的特性としては大きな変化はないものの、今後も住宅地として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り、2試算価格を得た。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を反映し実証性を有する。一方、対象標準地は住宅地域に存し、主たる需要者は自己使用を目的とし、収益性より居住の快適性、利便性等を重視し取引を行うことから、収益価格は相対的に規範性が低い。以上より、比準価格をもって妥当と判断し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変化はみられないが、本年2月に新東名豊田東∼浜松間開通予定でより利便性向上が期待される。地価は上昇に転じている。

地域要因の将来予測

熟成した中規模工場団地であり、今後しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。工業地の地価は、景気回復を受けて需給の改善が内陸型の工場地については見られ、若干の上昇と予測する。

価格決定の理由

周辺地域において貸倉庫など収益物件も見られるため、収益価格算定を行ったが、自用の工場や配送センターを中心とする土地利用が主であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位となった。対象標準地の地積での取引は自用取引が中心と推定されるため、鑑定評価額決定にあたっては、市場価格を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域である。商業集積度は比較的高く、需要も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの路線商業地域で目立った変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も路線商業地域に存する事例であり客観性は高い。一方収益価格は、店舗賃料に大きな変化はなく、土地価格に見合う賃貸市場が形成されていないため低位に把握された。よって本件では市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域であること、画地規模が小さいため共同住宅の想定が困難であること等により、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は最寄り駅までの距離等から賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟のため共同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な住環境を維持している地域であり、堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、遊休地の活用の性格が強く、収益性を指標とした価格形成は認められないため収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。市内中心部の活況な住宅地需要の影響は弱く、地価は横這い∼若干の上昇程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は熟成した開発団地であり、戸建住宅が建ち並ぶ当地域に収益物件の想定は適合しない。そのため収益還元法は非適用とした。取引は専ら自己の居住のためであり、市場は取引価格をベースに形成されている。重視される価格は比準価格であり、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に存する既成住宅地域である。生活利便性が良好な地域であり需給は安定している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、敷地規模、立地条件等により賃貸経営が不向きな土地であるため試算しない。自己使用目的の取引が中心の地域であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離はあるが、区画整然とした住宅地域で、市場での人気は高い。需要は堅調で、地価は依然として上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、アパート等の賃貸物件は散見されるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引需要が大半を占めるため、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。生活の利便性の高い住宅地域として堅調な需要が続いているが、近隣地域における地価上昇には鈍化傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市中心部に近く熟成した一般住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく、現状どおりアパート等が混在する一般住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用した取引事例を十分に分析して試算した実証的な価格である。一方、当地域にはアパートも混在するが、自用目的の取引が中心であり、投資の収益性よりは居住性が価格の主な指標である。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。豊明市一円を商圏とする大規模スーパーが立地する商業地域として推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中低層店舗（大型スーパー）の敷地を最有効使用と判定して、比準価格と収益価格を試算した。比準価格は取引事例に基づく実証的な価格である。収益価格も賃貸想定の収益性を反映した理論的な価格であるが、事業者側の収益性の認識はあくまで事業収入をベースとしている。また、出店形態は、実質的な所有や定期借地の利用が一般的であり、賃貸の規範性は低いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。