地域要因

駅前商店街に続く国道沿いの商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は国道沿いに小売店舗等が連担する近隣商業地域であり、特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸ビルもあり、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、繁華性のやや劣る商業地のため、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田急江ノ島線沿線の住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は一般住宅が多く建ち並ぶ分譲住宅地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には共同住宅等も一部に見受けられるが、戸建住宅が多くを占める。取引の中心は自用目的で、住宅用途賃貸市場の熟成はやや劣ると認められる。よって、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地と検討した価格を勘案し、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域で、住宅需要は安定しており、地価変動率は、やや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内で利便性は高く、住宅需要は堅調に安定しており、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多く、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物件でも投資採算性を重視した取引は少なく、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。藤沢本町駅から徒歩10分前後の快適性を重視する住宅地域であることも考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性、住環境等は概ね良好であるため、地価の動向は、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域で特段の変動要因はないため、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。駅への接近性が比較的良好なため地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の一般住宅の取引が中心である。駅から徒歩圏のため収益目的のアパートもみられるものの立地に見合った収益が得られないのが実情である。よって「藤沢本町」の駅勢圏の取引事例から求めたより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。最寄駅からやや距離があるものの、徒歩圏内にあり、居住環境は概して良好な地域である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い既成住宅地域であり、特段の要因変動はない。よって、今後も現状を維持して推移していくものと判断する。駅徒歩圏にあって需給は概ね安定的であり、当面の地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では、中低層の共同住宅が散見されるものの遊休地の利活用が目的と考えられ、賃貸経営を前提とする収益性に着目した土地取引は少ない地域である。一方、需要の中心は戸建住宅敷地であり、居住の快適性及び利便性を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。したがって、収集された取引事例から試算した、より実証的な比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の画地が整然とした熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変動は無く、地価は底堅くやや強含みで推移すると判断される。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした熟成した中規模戸建住宅地域であり、近隣及び周辺地域において大きな変動要因は認められない。地価は底堅くやや強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は駅から徒歩圏の区画整然とした閑静な中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。近隣地域は熟成した既成住宅地域であるため、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内であるがやや起伏が多く、周辺地域と比較するとやや人気は劣る住宅地域で、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

藤沢市街地北部の戸建住宅を中心に共同住宅等も混在する住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内に所在しアパート等も混在するが、戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

ターミナル駅である藤沢駅からやや距離があるが、生活の利便性は概ね良好な地域であり、住宅需要が多くなりつつある地域である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ藤沢駅からやや距離のある住宅地域で、特段大きな変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から概ね徒歩圏に位置しており、典型的な需要者は自己使用の戸建住宅の取得を目的としている。既存地主の有効活用によるアパート経営を主とした共同住宅も見られるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し、やや低位に試算された、従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤沢駅徒歩圏の既成商業地域である。周辺地域で再開発が予定されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には賃貸ビルも増えてきたが、自用の中低層店舗兼住宅も多く残る。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、その分収益価格がやや低位に試算された。ついては、藤沢市内の商業地域から収集された取引事例に立脚した、実証性の高い比準価格を重視し、これに投資採算性を示す収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅北口の商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は藤沢駅北口のメーン通りにある商業地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸ビルもあり、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からの利便性が劣っているが、周辺の熟成度やショッピングモールにも比較的近いことから需要は概ね良好である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、今後も閑静な住宅地域を維持していくものと予測する。最寄り駅である辻堂駅周辺の住宅地としての熟成度は高まっており、当該地域についても底堅い傾向を維持している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、羽鳥エリアやその周辺類似地域の事例から試算した比準価格の説得力は高い。一方、当該地域において賃貸需要は見られるものの、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されているとはいえず、家賃収入をもとに試算した収益価格は低位に求められ説得力は低い。したがって、より規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

内陸部にあり地域要因に関して特段の変動はないが、割安感が感じられることから相応の需要が認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移すると思料する。地価は改善傾向にある。

価格決定の理由

西富地区における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域は低層住宅地域であることから、共同住宅の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収益性より居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考慮の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で、住環境は良好であるため、地価動向は横ばい又はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。地価は、駅徒歩圏であるため概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域であるため、戸建住宅の賃貸を想定して試算したが、住居としての快適性が収益性と直結しないことによりかなり低く求められたが、やむを得ないものと思料する。取引は自用目的であるため実証的な比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便利用の住宅地域で、周辺地域の生活利便性の整備は改善されていないため、需給関係はほぼ横這いでる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現環境は維持されるものと予測する。ハザードの影響は受けないが生活利便性にやや劣る地域であり、地価の横這い傾向は継続している。

価格決定の理由

周辺には生活利便施設も少なく、賃貸市場は集合賃貸住宅よりも戸建住宅が主体であるため市場規模も小さい。また、土地価格に見合う収益性に大きく劣る地域で、収益価格は極めて低位に試算された。市場の取引は土地の収益性よりも生活の利便性や快適性を重視する住宅地域であるため、地域性がほぼ同質と判断される地域の取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤沢駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が多く建ち並ぶ地域で、住宅需要は堅調であるが物件供給は少なく、地価変動率は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、藤沢駅から徒歩圏内で利便性が高く、中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が中心を占め、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物件でも投資採算性を重視した取引が少なく、資産保全等目的から市場価格で取引がなされている。藤沢駅から徒歩8分前後の快適性を重視する利便性の高い既成住宅地域であることも考慮して、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江ノ島電鉄線柳小路駅至近の街区整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

江ノ島電鉄「柳小路」駅に近接する整然とした住宅地域であり、今後も当面は現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移しており、今後も当面は同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的のほか、建売目的の業者取引もみられる中、対象不動産と代替性が強い江ノ島電鉄線沿線の取引事例を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性がさほど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であることから低位に得られた。従って、市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られないが、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域である。特段大きな変動要因は認められず当面は現状のまま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

鑑定評価地は駅に近い住宅地域に所在し、周辺には中規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も見られるが、典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

「藤沢駅周辺地区再整備構想・基本計画」が策定され、藤沢駅周辺地区において、老朽化しつつある街の再活性化が推進されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった画地においては、賃貸ビル又は賃貸マンションとしての収益性も期待できるが、近隣地域は画地規模が概ね小規模であり、道路幅員による容積率の制限もあり、中低層の自用の店舗が大部分を占める。利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度は弱い。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。