地域要因

既成の住宅地域で、街路事情は良好であるが、大きな変動要因はなく、地価は概ね横ばい状態である。

地域要因の将来予測

高尾駅を駅勢圏とする既成の一般住宅地で、都道沿いであるが住宅利用が主である。高尾駅周辺は商業施設の充実や高尾山人気から発展の様相もあるが、当地域に与える影響は少なく、当分は現状維持の見込みである。

価格決定の理由

近隣地域は標準的な画地規模から収益目的の共同住宅の建築は困難である。収益物件としては転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃貸するケースが考えられるが、極めて稀で賃貸市場としては成熟していない。したがって、収益還元法の適用は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格、周辺公示地や代表標準地等の均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南傾斜の住環境中庸の住宅団地であるが、地域の更新緩慢なことに加え、土砂災害に対する懸念が蓄積し、需要は弱く地価は下落基調に転じている。

地域要因の将来予測

傾斜地に広がる熟成した郊外型普通住宅地域である。地域は概ね固定的で特段の変動要因はないものの、周辺が土砂災害危険区域に指定され、土砂災害に対する懸念が漸次浸透するものと予測される。

価格決定の理由

需要者は新築目途の土地取得者を含め自用の中小規模戸建住宅を求める一次取得者が中心となる。快適性を価格指標とする低容積率の戸建住宅地域に存し、賃貸需要が弱く、収益性が価格指標となりにくい地域に存するため収益価格は試算しなかった。よって、同一住宅団地内事例を含むの実際の取引に基づき市場実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR中央線、京王高尾線が最寄駅で駅からも比較的近く利便性は良好。住宅地として安定しており、地価水準は僅かに上昇した。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR中央線高尾駅徒歩圏の街道からやや中に入った住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。アパート等も混在しているが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高尾駅から上り坂で、住環境は良好であるが、駅から離れており、駅に近い平坦地に比べると敬遠されがちである。

地域要因の将来予測

成熟した既存の大型住宅団地であり、現状では大きな変化はないが、居住者は同一世代が多く、次第に人口減少や高齢化が懸念される。地域住民のコミュニティバス等があり、下落率は他住宅団地に比べてやや低い。

価格決定の理由

近隣地域は地区計画により共同住宅が制限されている。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の特殊事情により賃貸されるケースが考えられるが、極めて稀で賃貸市場として成熟していない。したがって、収益還元法の適用は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格、周辺公示地や代表標準地等の均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR中央線、京王高尾線が最寄駅。駅からは徒歩圏であるが幹線道路沿いの住宅地で住環境はやや劣る。地価水準は僅かに上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅、共同住宅、店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であるが、道路の向かい側には大工場が建っており繁華性は低い。収益性が低く収益価格は低水準に求められため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られず、需要が見込まれないため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

八王子JCTに近い、旧甲州街道沿いの農家住宅地域であり、特段の変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は市街化調整区域に存しており、最寄駅よりバス便の地域である。農家住宅や在来の住宅が多く、利便性や公法上の規制等により、賃貸市場の収益物件の採算性は見込めないため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用に当たっては、市街化調整区域内の事例は少ないので、範囲を広げて、地域性の類似する市街化区域内の事例も採用し試算した。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視して上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の良好な傾斜地の地域であるが老年人口の増加や画地規模が大きく総額が嵩むため市場性が減退する傾向にあり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は高尾駅北方、中規模住宅が建ち並ぶ傾斜地の閑静な住宅地域である。老齢化が進行に伴い住宅団地での土地の需給関係はやや弱含み傾向で推移している。

価格決定の理由

標準地の属する地域は、区画の良好な低層の戸建住宅中心の住宅地域であり、賃貸物件は転勤等に伴い戸建住宅が賃貸に供される程度である。市場としては、収益よりも自ら居住することを目的としての需要が殆どと認められる。よって、本件試算価格の調整並びに鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を踏まえた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高尾駅から徒歩圏の既成の住宅地域で、街路事情から住環境はやや劣る地域である。高尾駅周辺の商業施設等が充実しつつあり、地価はやや強含み。

地域要因の将来予測

国道20号（甲州街道）背後の既成の住宅地域で、地域内に大きな変化はないが、高尾駅周辺の商業施設の充実や駅周辺人口の増加により、次第に周辺熟成度や利便性が良好になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域において収益物件は転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃貸するケースが考えられるが、極めて稀である。節税等のために賃貸住宅もあるが土地価格との関連性は希薄である。よって土地価格との関連での賃貸市場は未成熟で、収益還元法の適用は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格、周辺公示地や代表標準地等の均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの地域内にあるが、特に変動要因はなく、一般的要因の悪化傾向もあって、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であるが、特に地域要因に変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの店舗、事業所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。幹線道路沿いを基本として取引事例を採用したが、比準価格は、市場を反映している価格が求められたものと判断する。収益価格は、やや低位に求められたが、賃料設定は妥当であると思われる。本件評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北野街道沿いの店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿いの商住混在地域であるが、収益価格よりも比準価格を中心に価格形成がなされている。本件においては、価格牽連性のある取引事例をもとに試算を行った。なお、賃料水準が低いため、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便利用であるが、京王線のめじろ台を控え、利便性は良く、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸アパート等はなく、まれに転勤等によりその戸建住宅が賃貸に供されるケースが散見される程度である。つまり、居住の快適性を重視する純然たる住宅地域で、自用目的での利用形態が支配的であるため、賃貸を想定した収益価格による検証は困難である。よって、取引価格を実証的に反映した比準価格を採用し、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からやや離れた住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。アパート等も散見されるが、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外のバス便住宅地域で、生活利便性も劣る地域であり、地価はほぼ横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

バス便の低層戸建住宅としての利用が需要の中心であるが、特に顕著な地域要因の変化は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域には小規模賃貸アパートが散在するほか、戸建住宅が転勤等により賃貸される程度で、収益目的での土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域である。また対象不動産の地積、行政条件等から賃貸を想定することの経済合理性が認められないため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏にあるものの、街路条件、居住環境がやや劣る住宅地域である。地価は、横這い乃至弱いみ傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、低層住宅地域にあり、一般住宅が多く、居住の快適性を重視される。従来より、アパ−ト等も散見されるが、未だ収益物件の賃貸市場は熟成していない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域的特性を考慮の上、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩ではやや距離のある混在住宅地域であり、地価は微増で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、共同住宅、工場等が混在する地域であり、将来的にはより住宅地域化が進んで行くものと予測される。

価格決定の理由

 収益物件としては、一部共同住宅等も見受けられるが、収益性はあまり認められず、取引にあたっては自用目的がその中心となっている。このことから、比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。