地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響もあり、片倉駅徒歩圏にあり、地価は、ほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は収益性よりも快適性を重視する居住目的の個人であることから、現実の取引事例から導出した比準価格が、実際の市場の特性に適合している。収益価格は、賃貸市場が狭小で未成熟であり、その採用を見送った。従って、信頼性のある取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、更に最近の不動産市況、需給動向をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの路線商業地域で、取引が少なく地価は横這いの様相が窺える。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

両試算価格には開差が生じた。取引市場の実態を反映した比準価格においては、市内全域における幹線沿いの商住混在地域から多数収集し求めたもので規範性が高い。一方、収益価格は路線商業店舗の収益性が弱く事業採算性に見合う賃料水準にないため、低位に求められた。以上から、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街並みや利便性の面で優れる地域であるため、需要は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

片倉駅に近い低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

最寄り駅に近く賃貸マンションやアパートも存するが、地価は戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は低い。このため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成市街地であるが、八王子駅及び中心商業地からは距離がある。地価は横這い状況である。

地域要因の将来予測

JR片倉駅、京王片倉駅ともに徒歩圏で需要は底堅いが、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、自用物件が中心でありアパート等はまれに散見される程度で、賃貸物件としての需要が乏しく的確な収益資料が得られなかったため収益価格は試算できなかった。そのため、本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの地域内にあるが、特に変動要因はなく、一般的要因の悪化傾向もあって、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は北野街道沿いにあり、一部に自用の店舗併用住宅や事業所・共同住宅も見受けられる。交通利便性がやや劣ることから収益物件として採算を確保するに至らず、収益価格は低く試算された。本件評価においては、幹線道路沿いの取引事例を中心に範囲を広げて収集し、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が比較的良好で、熟成された住環境を有しており、住宅需要があるため、地価は横這い傾向と窺える。

地域要因の将来予測

小規模な一般住宅の建ち並ぶ区画整然とし熟成した住宅地域である。閑静な住宅地域で、現状のまま推移していくものと予測される。地価は回復の傾向が窺える。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同様の小比企町内と隣接地域における取引事例を収集・採用して求められたもので実態を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸需要が乏しく採算に見合う収益性が見られないことから、適用が困難と判断した低位に求められた。以上から客観性が高い取引事例を採用し、市場を反映した比準価格を標準とし、当該代表標準地の過去半年間の変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR横浜線が最寄駅で駅からも近く利便性は良好。住宅としての環境も比較的良好で安定しており、地価水準は僅かに上昇した。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR横浜線片倉駅徒歩圏の住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。アパート等も混在しているが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。収益性が低く収益価格は低水準に求められたため参考に止めた。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

八王子駅から概ね徒歩圏内に位置しており、利便性も比較的良好であるが、住環境はやや劣っている。地価は引続き横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、格別の変動要因等は認められず、今後も暫くの間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 収益物件としては、周辺にはアパート、賃貸マンション等も見受けられるが収益性はあまり認められず、また合理的な建物建築想定がやや困難であり、取引にあたっては自用目的がその中心となっているため、賃貸を想定した収益還元法は不適用とした。従って、比準価格を標準として、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある場所柄で需要は根強い事に変わりはない。価格水準は市内の中では高く、高止まりと考慮される。

地域要因の将来予測

八王子駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある地域。対象地東方で横浜線西側一帯は大型マンションや戸建住宅が建築分譲され次第に熟成しつつある。駅前の商業地についてもJR貨物跡地の利用等が期待される。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思料する。本件では収益価格は参考にとどめ、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な背後の住宅地の価格上昇もあり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から比較的近い普通商業地域で、自用・賃貸が混在しているが、商業収益性を確保できる賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、類似する地域環境を有すると認められる取引事例から比較して得た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、八王子市内の商業地との価格水準の整合性や地価変動を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、若干起伏のある地勢で、高齢化率の上昇や周辺の新興住宅団地との競合等から地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で概ね熟成しており、特に地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため周辺には賃貸物件はほとんど見られない。また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に比較的近い住宅地域であり、需要回復による影響から、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該近隣地域では、戸建住宅の自用目的の取引が中心であることから比準価格を試算した。周辺地域には一部アパート等も存するが、近隣地域では戸建住宅が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北野駅の徒歩圏に位置し、交通利便性に優れた既成市街地であることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅より徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが、今後とも現状のままと予測する。地価は、交通利便性に優れていることから、やや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層住宅地域にあり、居住の快適性が重視される。アパ−ト等も散見されるが、収益物件の賃貸市場は熟成していない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域的特性を考慮の上、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八王子駅から徒歩圏であるが、商業繁華性はやや劣り、地価は僅かに上昇という程度。

地域要因の将来予測

成熟した商業地域であり、地域の状況に影響を与えるような特段の地域要因の変化はない。今後も現状を維持して推移すると考えられるが、八王子駅まで徒歩圏であり、地価はやや強含みと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業施設が多く見られるが、投資需要がそれほど強いとは言えない地域で、自用目的の需要もある。必ずしも投資採算性が重視されて地価が形成されている地域とは言えず、収益価格は低位に試算された。従って、本件においては、市場の取引実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、広域的な価格バランスに配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前広場に面する商業地域。中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並び繁華性が高い。都心部地価上昇の影響を受けて、地価水準は上昇した。

地域要因の将来予測

マルベリーブリッジの京王八王子方面への延伸に伴い、八王子駅北口へのアクセスが向上した。京王八王子駅との連携が向上し顧客吸引力の向上が期待されるが、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、希少性有するため価格水準が高い。このため周辺での取引事例が少なく、多摩地区主要駅周辺まで取引事例の収集範囲を広げた。これらの事例は何れも規範性が高く、代替性を有するものと判断される。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は、居住環境良好な住宅団地であるが、駅からはやや遠く、画地規模も大きいことから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は認められず今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域の収益物件としては、地区計画により共同住宅等は制限されているため、戸建住宅が転勤等の諸事情により賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることから、収益価格の適用を見送ることとし、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。