地域要因

駅前商業地域としての特性を維持しており、特段の変動要因は認められない。供給が少ないため地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

ひばりヶ丘駅南口に広がる店舗、事務所等が集積する駅前商業地域で特段の変化は認められないが、北口の再開発の影響には注視が必要である。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

駅前商業地域であることから、店舗、事務所等の商業用途から共同住宅等の需要も認められ、賃貸市場は相応に形成されている。したがって、収益価格は想定要素が介在するが一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地として需要の堅調な地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、熟成度も高い地域であるため当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、居住の快適性において代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限等を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

清瀬駅徒歩圏の住宅地域で、周辺には開発余地を残しており、戸建分譲も散見される。地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

開発適地が残されている熟成途上の住宅地域で今後も徐々に住宅地として発展していくものと予測する。地価は当面の間概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件も混在しているが、多くは自己居住目的での取引が支配的であり、標準地は収益性よりも快適性・利便性といった居住環境が選別の要因として重視される住宅地である。よって、市場の実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考とし、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、閑静な住宅地域である。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅の外空地等もみられる住宅地域であり、地域要因に格別な変動はないことから、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京都に近接し市内の路線商業地域としては比較的熟成度は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は沿道店舗及び共同住宅が見られ、需要者の多くは収益性から意志決定する法人および個人投資家が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低位になっている。よって、収益価格は関連づけて、本件にては市場性に着目している比準価格を標準とし、且つ代表標準地価格の均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある利便性に優る地域的特性を有し、地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、居住の快適性の点において代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限及び対象地の地積を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外にあるが、隣接地域に大型ショッピングセンターがあり、高い生活利便性を維持している。

地域要因の将来予測

ショッピングセンターに近接するためバス便の本数も維持されており、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は低層戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が大半を占め、収益物件はほとんど見られず、収益性より居住の快適性が追求される地域である。よって賃貸市場は未成熟で投資採算性も低く収益性は価格の指標とはなりえないと判断し、収益還元法は非適用とした。したがって、需要者の意思が直接反映されていると考えられる比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近接する戸建住宅地域で、漸次、2世帯利用や画地の細分化が進んでいるが、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

相続等を契機に画地の細分化が徐々に進むものと見られるが、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近接する戸建住宅地域で、一部では画地細分化によって土地単価の高い建売分譲の取引も見受けられる。収益価格は、賃貸に供された共同住宅では土地価格に見合う水準の賃料を徴収していないため、比準価格より低く求められた。当地域は自用目的の取引が市場の中心となっているため、比準価格の相対的信頼性が高い。本件では、取引の実態等を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に周辺の地価動向を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外であるが、数年前に大型ショッピングセンターがオープンしたことにより、人気が高まっている。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺において、数年前に大型ショッピングセンターがオープンしたことにより、生活利便性の向上が期待される。地価水準は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから、不動産の賃貸収入を目的とした取引は稀であり、比準価格を中心に価格形成がなされているといえる。したがって、収益価格は理論的ではあるものの、実証性を有する比準価格との比較において説得力に欠けることから、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い住宅地域として成熟しており、従来から底堅い需要が認められる地域である。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い住宅地域として成熟しており、地域要因を変化させるような特段の変動要因は認められず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

周囲にはアパート等も散見されるが、取引市場では住環境に着目した自己使用目的の市場参加者が支配的で、収益性に着目した市場参加者は少ない。したがって、収益価格は市場の特性とも合致していないことから試算しなかった。一方、比準価格は市場の特性を反映した実証的な価格で説得力が高い。よって、比準価格を重視し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い小規模低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

当該地域はひばりヶ丘駅から徒歩圏の低層住宅地で居住目的の取引が主である。他方、同地域における賃貸住宅は既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に充分反映されているとは言い難いたい。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高く、居住目的の需要が主である地域的特性を踏まえた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや距離のある住宅地域であるが、地価の値頃感や各種政策効果の影響等から、地価もやや上昇基調となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は認められず、今後も現状のとおり、郊外の閑静な住宅地域として推移するものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地はバス便圏の低層住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから居住の快適性・利便性が重要視される傾向がある。一方、近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんど見られないため、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。そこで、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。駅前の商業地域の繁華性は良好で、供給も少ない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅近接の繁華性の高い成熟した商業地域であり、当面は現状にて推移するものと予測する。前面道路は都市計画道路「東3・4・23」（計画幅員16m）である。

価格決定の理由

対象標準地は、中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性の良好な駅前の商業地域に存する。取引においては、市場の特性から、商業地の取引相場の実勢と共に収益性が重視され、収益価格は重要な指標となる。比準価格は規範性のある商業地の取引事例から試算されており実証的であり、希少性の高い商業地においては、同様に重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近接する戸建住宅地域であり、2世帯利用や画地の細分化が徐々に進んでいるが、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

相続等を契機に画地の細分化が徐々に進むものと見られるが、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅から続く商店街背後の住宅地域であり、一部では細分化によって土地単価の高い建売分譲の取引等も見受けられる。収益価格は、賃貸に供された共同住宅では土地価格に見合う水準の賃料を徴収していないために、比準価格より低位に求められた。本件では、取引の実態等を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近の容積率400％を擁する商業地域で、需要は底堅く、上記要因もあって、地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

小金井街道沿いについては、やや商機能の衰退傾向は見られるが、一方で、上層階に共同住宅を有する建物が徐々に増加するなど、容積の有効活用は進んでいる。

価格決定の理由

多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も多く見られ、収益性が投資判断の需要な指標の一つとなる為、実証性の高い比準価格を中心としつつも、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外で交通利便性が劣るが、値頃感のある郊外の住宅地として一定の需要が認められ、上記要因もあって、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

周辺には畑等も多く残る地域であるが、周辺では大型店舗の開業とともに、幹線道路網の整備も進行しており、長期的に見た場合には、徐々にではあるが、建付が進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

地域にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性或いは利便性を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、自己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。