東京都東久留米市神宝町１丁目１９３番４(東久留米駅・ひばりヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


190,000円

2017年01月01日に行った東京都東久留米市神宝町１丁目１９３番４(東京都東久留米市神宝町１−１０−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

東京都東久留米市神宝町１丁目１９３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都東久留米市神宝町１丁目１９３番４
住居表示神宝町１−１０−１９
価格190,000円/㎡
交通施設、距離東久留米、1,300m
地積133㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩田研太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塩田研太郎
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因の影響を受け、地価はやや上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ最寄駅からやや距離のある住宅地域である。付近において都市計画道路事業が進捗しているものの、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね東久留米市、清瀬市、西東京市内の西武各線沿線に存する最寄駅から徒歩圏外の住宅地域。需要者は当圏域内に居住する一次取得者及び買い替え層が中心である。近時の市場需給動向に関しては、交通利便性は劣るものの、都市計画道路事業が進捗しており、利便性向上の期待から地価はやや上昇傾向にあると思料する。土地は130㎡程度で2，500万円前後、新築の戸建物件は4，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因東久留米市においては、人口は横ばい乃至微増傾向、住宅着工戸数は緩やかな増加傾向で推移。不動産市況は引き続きやや上昇傾向にある。

田中和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士田中和弘
価格190,000円/㎡
個別的要因接面方位にやや優位性があるが、近隣地域内における標準的な画地であり個別的要因に変動はない。市場競争力は普通である。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の要因変動はない。一般的要因の変動を受け、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測周辺では都市計画道路事業が進捗しているものの、価格形成に影響を与える特段の変動要因としては顕在しておらず、当該道路事業の完了までは現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東久留米市、清瀬市を中心とする西武池袋線沿線のバス圏にある住宅地域の範囲である。需要者の中心は、都心部や多摩中心部への通勤者世帯や買換え層等で地縁的な選好性をもつ個人で、転入者は多くない。都市計画道路事業が進捗していることから将来的には利便性の向上が見込める。一般的要因の影響を受け地価はやや上昇傾向にある。新築戸建分譲では総額3，000万円台、戸建向けの土地で20万円／㎡前後が需要の中心。
一般的要因金融・企業収益面では堅調な推移がみられるも、個人の可処分所得や実需に基づく不動産市況の回復は弱く、特に地方や郊外で顕著である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7665804
北緯 139度5449431

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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