東京都清瀬市松山１丁目１００９番３８(清瀬駅・東久留米駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


236,000円

2017年01月01日に行った東京都清瀬市松山１丁目１００９番３８(東京都清瀬市松山１−３６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

東京都清瀬市松山１丁目１００９番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都清瀬市松山１丁目１００９番３８
住居表示松山１−３６−３
価格236,000円/㎡
交通施設、距離清瀬、500m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉部豊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士倉部豊彦
価格236,000円/㎡
個別的要因画地の位置及び形状は標準的であり、特に変動要因はない。
地域要因駅に近接する戸建住宅地域であり、2世帯利用や画地の細分化が徐々に進んでいるが、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測相続等を契機に画地の細分化が徐々に進むものと見られるが、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、清瀬市及び隣接市の西武各沿線の徒歩圏内に位置する戸建住宅地域である。需要者は、利便性を求める一次取得者層と買い替え層を中心とする。駅に近く比較的地価水準が高いため、画地の細分化や集合住宅利用が進んでおり、地価は安定的に推移している。土地は坪当たり80万円前後で、取引が多い敷地面積帯における新築戸建住宅は、総額4，000万円程度が中心である。
一般的要因都心では依然として地価の上昇が続いているが、消費増税の先送り決定後、近郊の住宅地では売れ行きの鈍化から地価上昇率の縮小も見られる。

小島博之氏による調査レポート

不動産鑑定士小島博之
価格236,000円/㎡
個別的要因南東向きの中規模住宅地として、市場競争力は優位で、その個別的要因に特段の変動はない。
地域要因清瀬駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、宅地需要は比較的高い。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏内の成熟した住宅地域で、特段の変動要因は見当たらないが、一定の需要を背景に、地価は、底入り後、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を前提に、安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は清瀬市及び隣接市の西武線、JR武蔵野線沿線の住宅地域であり、とりわけ最寄駅徒歩圏内の地域との関連性が高い。需要者は、同市内居住者を中心として、東京郊外の利便性並びに快適性を求める一次取得者層を主体とする。当地域は、清瀬駅及び駅周辺の店舗等に近く、清瀬市内において比較的需要の高い住宅地として、地価は底打ちの様相を呈している。新築一戸建住宅の場合、4000万円程度が中心的な価格帯である。
一般的要因消費税増税後、積極的な財政出動、高水準の通貨供給のなかで、景気は極めて緩やかな回復を示し、地価は、やや上昇の様相を呈している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7695238
北緯 139度5182454

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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