東京都清瀬市松山２丁目９７７番３１外(清瀬駅・東久留米駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


273,000円

2017年01月01日に行った東京都清瀬市松山２丁目９７７番３１外(東京都清瀬市松山２−８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を273,000円/㎡としました。

東京都清瀬市松山２丁目９７７番３１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都清瀬市松山２丁目９７７番３１外
住居表示松山２−８−６
価格273,000円/㎡
交通施設、距離清瀬、460m
地積173㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉部豊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士倉部豊彦
価格273,000円/㎡
個別的要因画地の位置及び形状は標準的であり、特に変動要因はない。
地域要因駅に近接する戸建住宅地域で、漸次、2世帯利用や画地の細分化が進んでいるが、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測相続等を契機に画地の細分化が徐々に進むものと見られるが、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、清瀬市及び隣接市の西武各沿線の徒歩圏内に位置する戸建住宅地域である。需要者は、利便性を求める一次取得者層と買い替え層が中心である。駅に近いため、集約化された画地ではマンション利用も見受けられ、地価は安定的に推移している。土地は坪当たり90万円∼95万円、取引が多い敷地面積帯における新築戸建住宅は、総額4，000万円∼4，500万円が中心的な価格帯である。
一般的要因都心では依然として地価の上昇が続いているが、消費増税の先送り決定後、近郊の住宅地では売れ行きの鈍化から地価上昇率の縮小も見られる。

西埜孝氏による調査レポート

不動産鑑定士西埜孝
価格273,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 駅に比較的近く熟成度の高い地域である。受給はやや停滞気味であるが、場所的優位性から、取引価格は、依然上昇を持続している。
地域要因の将来予測駅に近く清瀬市内においても人気のある熟成された住宅地域であり、土地利用形態等特段の変動要因は認められず、当分現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は西武池袋線、西武新宿線沿線で、清瀬市・東村山市・東久留米市駅徒歩圏に位置する中小規模の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する30∼40歳代のファミリー層が主体で、所沢市等の周辺市からの転入者も見られる。清瀬駅に比較的近く居住環境の良好な地域であり需要は底堅い。土地面積100㎡程度の更地価格は2，000万円台の半ばから後半、建物と一体では4，000∼4，500万円が取引の中心価格帯と思われる。
一般的要因消費者の購入意欲も未だ弱いが、景気全般において緩やかな改善傾向は続いている。不動産市場も回復途上と思われるが、直近はやや停滞気味である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7725984
北緯 139度5153984

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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