東京都清瀬市松山１丁目９９７番４(清瀬駅・東久留米駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


420,000円

2017年01月01日に行った東京都清瀬市松山１丁目９９７番４(東京都清瀬市松山１−１１−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を420,000円/㎡としました。

東京都清瀬市松山１丁目９９７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
住居表示松山１−１１−１２
価格420,000円/㎡
交通施設、距離清瀬、80m
地積389㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店舗の多い駅前商業地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川晋大氏による調査レポート

不動産鑑定士北川晋大
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。商業地として立地に優れ、稀少性が高く、競争力は高位にある。
地域要因地域要因に特段の変動はない。駅前の商業地域の繁華性は良好で、供給も少ない。地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅近接の繁華性の高い成熟した商業地域であり、当面は現状にて推移するものと予測する。前面道路は都市計画道路「東3・4・23」（計画幅員16m）である。
市場の特性同一需給圏は、清瀬市及び周辺市のJR線、西武線各線沿線の駅接近性が良好な商業地域である。主たる需要者として、自用目的の企業、もしくは店舗、事務所等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。駅周辺の商業地は供給が少なく、取引件数は少ない。駅からの視認性、繁華性に優れる立地は、希少性の高さから、需要者やテナントに対し特に訴求力が高く、堅調な需要が望める。景況感等を反映して、地価はやや上昇傾向で推移している。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が継続している。清瀬市の人口はほぼ横ばい傾向である。

田中和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士田中和弘
価格420,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準的な画地であり個別的要因に変動はない。市場競争力は立地の点でやや優る。
地域要因客足の流動性等の環境条件、店舗需給等に大きな変化はない。一般的要因の影響を受けて地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動がみられないため、都市計画道路事業が施行されない限りの当面は、現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西武線の各駅で、東村山市、清瀬市、東久留米市、西東京市、小平市等の圏域に存する駅前商業地域。需要者は、主に地元企業や個人事業主、不動産投資家である。同一需給圏内でも繁華性が高い立地であり、一般的要因の影響を受け地価はやや上昇傾向にある。複合不動産では粗利回り7％∼9％程度が目安とされ、土地では立地や規模等により大きく異なるところ、30万円／㎡半ば∼50万円／㎡程度で取引事例が分布している。
一般的要因金融・企業収益面では堅調な推移がみられるも、個人の可処分所得や実需に基づく不動産市況の回復は弱く、特に地方や郊外で顕著である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7715458
北緯 139度5192342

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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