地域要因

現在、地域要因に特に変動は認められない。地方圏では、工場等の事業経営は、未だ発展段階になく、設備投資を誘引する要因も特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件の近隣地域は、中小工場等で構成された工業地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に留意して事例を採用した上、各種補修正、規範性の軽重の検討等も適切に行い得たため説得力を有する価格を試算できたものと判断した。収益価格については、地域的特性から賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域周辺での商業施設の集積や大型マンションの分譲計画等の影響が注視される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内では事務所等の賃貸物件も見られるが、自社自用の物件が多く、また、分譲マンションも立地し、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。そのため、本件では各試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、また、代表標準地との均衡を踏まえて、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の傾斜地にある住宅地域であるため、市場での競争力に劣り、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持したまま推移するものと予測される。高台の傾斜地で街路条件も劣る地域であり、需要は弱含みであるため、地価水準は引き続き下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域で、賃貸物件は無く、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、いずれも若松区東部の類似地域の取引事例から試算しており、説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。従って、前年価格との整合性、周辺の類似する標準地価格等の推移動向、需給圏内の住宅地の需給動向等を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域で、縁故取引が多い土地柄で需要が弱く、地価は少し下落している。

地域要因の将来予測

東側の幹線道路沿いには商業施設の進出がみられるが、当地域は大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は、近時落ち着きをみせつつある。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、採算のとれる賃貸アパートの建設を想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境に恵まれた住宅団地で人気が高く、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

環境に恵まれた住宅地域であり、現状のまま推移していくものと予測する。需要は根強く、地価は強含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する特に規範性の高い2事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、周辺地域にアパートが少なく新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内では敷地集約化により新設された小売店舗の商況が堅調な一方、空き店舗も散見されるなど、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗、営業所等が建ち並ぶ繁華性の低い路線商業地域である。大規模店舗への顧客流出等による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落基調による推移が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する若松区内の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用を中心とし、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市況は低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、黒崎都心外縁部の共同住宅地域であり、特に変動要因はない。生活利便性に優ることから、地域周辺での取引は、比較的活発である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、相対的に生活利便性に優り、住宅地域として熟成しつつある。今後の地価動向は、取引市場における相対的選好性等を背景に、当面は、微減若しくはほぼ横ばい傾向で推移するであろうと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は黒崎都心外縁部の共同住宅地域である。比準価格については、規模、位置等に留意の上、当該標準地と品等が類似する事例を採用し得たため、実証的な価格を得ることができたものと思料する。開発法による価格も、各種想定を伴うものの投資採算性等に着目した精度の高い価格を試算することができたと判断した。よって、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付けて単価と総額との関連性にも十分に留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、比較的新興の商業地域であり、徐々に熟成していくと予測される。現在、特に変動を惹起する要因はなく、ほぼ現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、各々の事例の価格形成要因を十分に吟味の上、各事例の規範性の軽重も検討して試算しており、説得力のある価格が試算できたと判断した。一方、収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、各種想定は困難であり、価格と賃料との相関関係が希薄なため、やや低めに試算されたものと思料される。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

古くからの街路条件の劣る住宅地域で社宅跡地の新規分譲住宅団地に需要が集中し、昨年と同程度地価の下落が見られる。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化がなく、現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地勢の住宅地域で、地価は下落が続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い2事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。 快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は学研都市等の新興住宅地に比べ、需要が弱く、地価水準は下落が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は街路条件がやや劣る旧来からの既成住宅地域であり、今後も概ね現状維持で推移していくものと思われる。住宅需要は弱含みであり、地価水準も当分の間下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は、市場性に着目し、近隣地域と代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき適正に試算しており、信頼性が高い。一方で、収益価格は収益性に着目し試算しているが、賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含む。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

八幡駅前再開発による店舗兼共同住宅仕様の中高層ビルを中心に、銀行等も集中し、一団の堅固建物群として良好な商業地域を形成している。

地域要因の将来予測

 JR八幡駅前の再開発計画により整備が進み中高層ビルが多く見られる。新規の進展はなく土地利用は当分の間、現状を維持して推移すると考えられ、横這い程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 JR八幡駅近くに所在し利便性も良い地域であるが、低層階を店舗・事務所とし、上層階は共同住宅仕様の建物が殆どで、賃料水準が若干低めな事もあり、不安定要素も含む収益価格をもって取引価格が決定する状況には至っていない。よって、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、若松区では東部の高齢化が顕著で、地価の下落率は縮小傾向にあるが、当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向。

地域要因の将来予測

古くからの既成住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情勢や老齢化等で需要がやや弱含みであるが、下落傾向に改善は認められる。

価格決定の理由

 比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する事例を中心に収集・採用していることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は新興住宅地に比べ需要が弱く、地価水準は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

若松区東部に位置する既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。地価水準については、今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用不可能だった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

傾斜地に形成された既成住宅地域であり、街路条件、居住環境がやや劣るため市場での競争力が弱く、今後も地価下落が続くものと予測する。

地域要因の将来予測

若松区東部の既成住宅地域である。街路条件がやや劣ることから、地域的選好性により地域外居住者からの需要は少なく、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR若松駅に近い利便性の良い住宅地域で、地域要因に変化はないが、街路の幅員が狭く、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

古くからの既成住宅地域で、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は僅かな下落が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し他の事例価格を関連づけて求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。持家中心の古くからの住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため新規に賃貸アパートの建設を想定することが困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適切な純収益の把握が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が傾斜地に建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。