福岡県北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外(陣原駅・穴生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,800円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外(福岡県北九州市八幡西区瀬板１−６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外
住居表示瀬板１−６−５
価格41,800円/㎡
交通施設、距離陣原、1,100m
地積157㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が緩傾斜地に建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森幸太朗氏による調査レポート

不動産鑑定士森幸太朗
価格41,900円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす変動要因はみられない。
地域要因格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、鹿児島本線、筑豊電鉄線の各駅等を中心に概ね八幡西区の中心部の住宅地域の圏域。需要者の中心は八幡西区の居住者で、北九州市都市部への通勤者である。周辺地域では、新規供給の住宅団地及び小規模画地の分譲住宅が散見される。中古住宅で2，000万円前後の物件が需給の中心となっている。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が続いており、宅地需要の減少等の要因と堅調な需要等が不動産市場及び地価への影響を及ぼしている。

都合哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士都合哲男
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない
地域要因の将来予測近隣地域は一般国道3号南側至近に位置する、規模の小さな戸建住宅団地である。緩やかな丘陵地を利用して造成された団地であり、近隣地域及び周辺地域に特段の変化はないため、現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は八幡西区西部地区に広がる一円の住宅地域。需要者の中心は八幡西区在住、又は八幡西区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。近隣地域及びその周辺を含む広域的な地域は、筑豊電鉄穴生駅を中心に賑わいを見せてきたが、現在では昔の面影はなく、結果としてその周辺地域も衰退傾向であり需要は弱い。八幡西区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3500万円、土地のみであれば1500万円程度が中心となっている。
一般的要因八幡西区は市内でも宅地供給の多い区であり、既存の住宅地はその影響を受けて、地価が上がりにくい要因を抱えている

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8628062
北緯 130度7378535

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)今池駅(地価相場 50,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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