福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外(萩原駅・穴生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


70,000円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外(福岡県北九州市八幡西区青山２−４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区青山２丁目４番３外
住居表示青山２−４−１０
価格70,000円/㎡
交通施設、距離萩原、400m
地積1,631㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三好丈久氏による調査レポート

不動産鑑定士三好丈久
価格70,000円/㎡
個別的要因格別の個別的要因の変動は、認められない。
地域要因当該地域は、黒崎都心外縁部の共同住宅地域であり、特に変動要因はない。生活利便性に優ることから、地域周辺での取引は、比較的活発である。
地域要因の将来予測近隣地域は、相対的に生活利便性に優り、住宅地域として熟成しつつある。今後の地価動向は、取引市場における相対的選好性等を背景に、当面は、微減若しくはほぼ横ばい傾向で推移するであろうと予測される。
市場の特性対象標準地と特に代替、競争等の関係にあり、価格牽連性を有する同一需給圏の範囲は、八幡西区を中心とする圏域のうち、マンションの立地が可能な生活利便性に比較的優る市内住宅地域一円であると判定した。需要者は、デべロッパ−など多様である。地価の動向については、取引が比較的活発であることから推して需給は均衡しつつあり、総じて、下げ止まりの傾向が窺われる。取引の中心価格帯は、取引事情や規模が区々であることなどから掴み難い。
一般的要因現在の景気には明るい兆しがあるものの個人の所得環境等は、総じて一進一退気味であり、市場での取引は、未だ活況を呈するまでには至っていない。

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格70,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因標準地周辺における面大地は戸建分譲目的の宅地利用が多く、マンション分譲にかかる開発事業者の慎重姿勢が指摘される。
地域要因の将来予測標準地東方では大規模小売店舗が開業したが近隣地域への影響は限定的と判断される。建築コスト圧力から事業採算上、素地取得費の下方圧力が指摘され、地価水準は当面弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡西区及び隣接区のうちJR及び筑豊電鉄沿線でマンション立地可能な住宅地域の圏域であり、主たる需要者は不動産開発業者である。標準地周辺の面大地では戸建住宅が新規分譲され、建築コスト増や戸建住宅分譲との競合からマンション分譲事業に対する需要者の慎重姿勢は否めないが、標準地は黒崎地区の外縁部に位置し、弱含みながら一定の需要は見込まれる。取引の個別事情や規模の相違により、市場における中心価格帯は見出し難い。
一般的要因個人消費・住宅投資の動きに回復基調が見られる一方、八幡西区の住宅地は高齢化の進行や建築コスト増による需要減退が指摘される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域自然植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8603361
北緯 130度753115

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市八幡西区大字馬場山字筆原１２０４番４８福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目１５番２福岡県北九州市八幡西区穴生２丁目９番５福岡県北九州市八幡西区萩原３丁目４番６福岡県北九州市八幡西区萩原１丁目７番１５福岡県北九州市八幡西区青山３丁目１０番３福岡県北九州市八幡西区鷹の巣１丁目６番５福岡県北九州市八幡西区青山１丁目３番１１外１筆福岡県北九州市八幡西区山寺町１０番７

参考：近隣駅の地価相場

萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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