福岡県北九州市八幡西区夕原町４番５(陣原駅・萩原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


25,800円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区夕原町４番５(福岡県北九州市八幡西区夕原町４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,800円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区夕原町４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区夕原町４番５
住居表示夕原町４−１６
価格25,800円/㎡
交通施設、距離陣原、700m
地積3,792㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、倉庫等が混在する工業地域
前面道路の状況南東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三好丈久氏による調査レポート

不動産鑑定士三好丈久
価格25,800円/㎡
個別的要因格別の個別的要因の変動は、認められない。
地域要因現在、地域要因に特に変動は認められない。地方圏では、工場等の事業経営は、未だ発展段階になく、設備投資を誘引する要因も特に見当たらない。
市場の特性同一需給圏のおよその範囲は、北九州市及びその周辺の臨海型の工業地域一帯である。需要者としては、地場の中小事業者、広域的に事業を展開している法人等が想定される。圏域内の不動産取引については、最近、経済環境の改善等の明るい兆しが見えてきたものの、発展傾向には至っていないものと推察され、需要は依然として停滞気味である。取引の中心価格帯は、規模が区々であり、特殊な事情を含む取引が多いと考えられることなどから、掴み難い状況である。
一般的要因北九州圏域の景気動向は円安等を背景として、緩やかに回復しているが、依然として発展段階にはなく、市場での不動産取引は、低調気味である。

福山節子氏による調査レポート

不動産鑑定士福山節子
価格25,800円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因工業専用地域内にあり、用途規制が厳しい事から、新規の投資需要は弱い。周辺地域では、倉庫業の新規取引が散見される。
地域要因の将来予測 新規参入は少なく、土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられる。また、地価水準を好転させる特段の要因はなく、若干の下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 かつての同一需給圏は、新日鉄を核として、北九州市全域にわたる重厚長大産業を支える中小規模の工場地域であったが、現在では、自動車メーカーの北部九州への参入により、苅田町から福岡市まで包含するようになっている。しかしながら、当該近隣地域周辺には古くからの工場が建ち並び、業種間の牽連性は高いものの新規性はやや乏しい。昨今近隣地域周辺で物流倉庫への用途の変更が散見されるが、現時点では先行き不透明な状況にある。
一般的要因景気回復の予兆から、利便性の良い地域の物件の需要は増加傾向。地価水準は若干の下落又は横這い程度で推移。、郊外の新規分譲地の売行きは良好。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8728357
北緯 130度7406335

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)二島駅(地価相場 48,600円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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