福岡県北九州市八幡西区香月中央２丁目２１０３番４(陣原駅・本城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
35,200円
2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区香月中央２丁目２１０３番４(福岡県北九州市八幡西区香月中央２−１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡西区香月中央２丁目２１０３番４ |
| 住居表示 | 香月中央２−１３−２ |
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 筑豊香月、1,600m |
| 地積 | 293㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
都合哲男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 都合哲男 |
|---|---|
| 価格 | 34,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡西区郊外に位置する既存の住宅地域が形成された範囲。需要者の中心は木屋瀬地区及びその周辺地域に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。八幡西区の中心市街地である黒崎から遠く離れ、地理的位置条件に劣りかつ生活利便施設も近くに少ないことから、相対的に需要は弱い。八幡西区郊外の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で2500万円、土地のみであれば1000万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 利便性の低い都市郊外における住宅地の需要は弱く、その回復の動きは全く見られないことから、地価は今後とも下落基調が継続するものと予測される |
木原正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木原正人 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。 |
| 地域要因 | 周辺地域での宅地開発による居住環境が良好な宅地の供給もあって、既存の住宅地に対する需要は、相対的に低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | やや狭小な曲折した県道沿線に戸建住宅などが建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。既存の住宅地に対する需要は低く、弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね八幡西区南部一帯の既存の住宅地域である。需要者の中心は、八幡西区の居住者及びその世帯分離者などが大半であり、他の圏域からの流入は少ない。やや狭小な県道沿線に中小規模の戸建住宅などがやや雑然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、周辺地域の居住環境の良好な新規の住宅地の供給もあって、旧来からの住宅地に対する選好性は低く、需要はやや低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 人口の減少と高齢化の進展により宅地需要は減退し、不動産市況は弱含みで推移しているが、居住環境等の優れる地域では価格の上昇も認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度868003845214844 北緯 130度73390197753906 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市八幡西区黒崎３丁目４２番９福岡県北九州市八幡西区陣原３丁目１８番３福岡県北九州市八幡西区大字則松字鴨浦１７６７番１外福岡県北九州市八幡西区大字藤田字東城石水溜２２８２番１外福岡県北九州市八幡西区大字香月字胞衣田２５５３番１福岡県北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外福岡県北九州市八幡西区大字本城字蛎渕５０１番１８福岡県北九州市八幡西区本城東３丁目５７７番９福岡県北九州市八幡西区筒井町１３番６福岡県北九州市八幡西区陣原４丁目６番１０福岡県北九州市八幡西区陣原２丁目１０番５福岡県北九州市八幡西区陣原２丁目１０番５
参考：近隣駅の地価相場
陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)本城駅(地価相場 50,300円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)折尾駅(地価相場 47,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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