地域要因

取手駅徒歩圏の最上位の住宅地域である。周辺では高値取引もあり、都心への通勤者を中心に宅地需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優れる駅徒歩圏内にあるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもののため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市を中心に高価格帯の守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした既成の住宅団地で、地域要因に大きな変動は見られない。街路が狭小であるが、需要は堅調で地価水準は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地であり、需要は堅調で地価水準はほぼ横ばい傾向で推移している。今後も、横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

標準地は駅徒歩圏の戸建住宅地域に存しており、周囲には賃貸共同住宅が散見されるものの、その市場は極めて小さく、自用目的の需要が取引の中心となる。従って、当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地であることを考慮して、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅東の区画整然とした住宅地域で居住環境はほぼ良好に保たれているが、競争力低下によりやや需要減退が見られる。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も現状に近い状態のままで推移していくものと予測する。競争力が低下しており、当面地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の古い住宅団地にあるのでアパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅東口の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある住宅地域で、地価はやや弱含み傾向である。地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅の建ち並ぶ既存の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離があり地価水準は若干弱含み傾向で推移しているが、今後はほぼ横ばい傾向へ向かうものと予測する。

価格決定の理由

標準地は、第1種低層住居専用地域内の自己用の戸建住宅が中心の地域で、最寄駅からも距離があり、収益用不動産としての土地需要が認められないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業中心が郊外型路線商業地へ移行する中、立地的優位性のある店舗でも空室が目立っており、土地価格に見合う収益性の確保が困難な状況である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は取手駅東口側の駅前商業地域。駅周辺地域の空洞化、衰退傾向は顕著であり、収益力の低下の影響から、収益価格はやや低めに試算されている。一般に商業地域において、市場参加者は収益性を重視するが、当該地域への投資意欲は弱いと考えられる。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR天王台駅周辺商業地で、繁華性はやや低いものの、地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

天王台駅周辺の中層店舗付き共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。取引は少ないが需給は概ね堅調で、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地はJR天王台駅周辺の中層店舗付き共同住宅等が建ち並ぶ地域に存し、地域内には賃貸物件も多く見られる。商業地は一般に収益性に着目して価格形成されるが、当該地域においては収益性を鑑みた投資目的の取引需要は少なく、自用目的の取引が中心となる地域である。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常磐線沿線の駅接近性に優れ、区画整然とした住宅地域であり、供給は限定的で需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後も住環境等が維持すると予測される。利便性に優れた住宅地域で、供給は限定的だが需要は堅調に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

駅接近性に優れ、周囲にアパート等も見られるため収益還元法を適用したが、当該地域は自己使用を目的とする一般住宅及びその用地の需要が取引の中心である。また、取引事例比較法の適用にあたっては「柴崎台」及び「天王台」地区で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事例から比準価格を求めており規範性が高いため、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路配置及び区画がやや雑然とした旧来からの住宅地域であるが、区画整然とした他の住宅地への需要に押され、当地域の地価は弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域であり、街路条件・交通利便性が劣る。駅徒歩圏内ではあるが、運行本数の少ない成田線沿線であることから、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の取引で「中峠」地区等の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパート等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変化はない。住宅地域として熟成している一方、他の新興住宅地域との間で激しい地域間競争が続き、やや劣後している。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。取手駅に比較的近いことから利便性が高い地域であり、一定以上の需要が期待できる。昨今の景気動向を反映し需要は見込めるが、当面足踏み状態が続くと思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格および収益価格を得た。対象地は比較的駅に近い住宅地域であり、自用地として需要が底堅い。対象地域は幹線道路にも出やすいなど高い利便性が認められるため、ある程度の需要があると判断した。アパート等収益物件も考えられるが、価格判定にあたっては主たる市場参加者の視点に立つことが相当である。よって比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域内では一次取得者向けの建売分譲が継続しており、これらとの競合から、近隣地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣周辺では新築住宅が増えつつあり、環境良好な住宅地域として推移すると予測される。その一方、郊外に位置した立地性及び競合物件も多数流通していることもあり、当面地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は位置的関係が類似する取引事例から試算されており、市場性を十分に反映した価格が試算されたと思料される。周辺にはアパートが散見されるが、主として自己使用目的の取引が支配的な地域のため、収益性は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意して、本件鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

街路条件・接近条件等に格別の変動は見られないが、周辺地域での供給が増加しており、相対的な競争力低下が見受けられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住環境を今後も維持すると予測する。取手駅からやや距離があるが、JR取手駅徒歩圏内の住宅地であることから、大幅な地価下落は発生しないものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。また収益物件としてアパートも見られるが、賃料の低迷等を反映して、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性が高い取引事例を多く収集し得たため、比準価格により規範性があるものと判断した。したがって、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした分譲住宅地に比べ市場性がやや劣るため、他地域との間での相対的な地位はやや低い。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、JR取手駅を最寄りとする一般の戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域である。元本に見合う果実を収受できる程には、不動産賃貸借市場は成熟していない。自己使用目的での不動産取引が中心の地域であり、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、規範性が高いと考えられる比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件に変化は見られない。また、付近に大規模小売店の出店も特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート混在地としての住環境を維持していくと予測する。JR取手駅徒歩圏で利便性が良いため、地価は安定化傾向に向かうものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域はJR取手駅徒歩圏のため、アパートも混在する在来住宅地である。収益価格は建築費の高騰等を反映して、低位に試算された。当該地域は居住環境を重要視する住宅地であるため、市場性を反映した比準価格により信頼性があるものと判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記規準価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件良好な住宅地で稀少性があることから、都心への通勤者を中心に宅地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

取手駅徒歩圏の稀少性から宅地需要が根強いが、同水準での駅東口のほか守谷市への需要シフトの影響もあって当面地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

取手駅徒歩圏で居住性及び利便性に優れるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅勢圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。