千葉県我孫子市新木野３丁目１１５３番１２(新木駅・湖北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
30,300円
2016年01月01日に行った千葉県我孫子市新木野３丁目１１５３番１２(千葉県我孫子市新木野３−５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県我孫子市新木野３丁目１１５３番１２ |
| 住居表示 | 新木野３−５−１９ |
| 価格 | 30,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新木、500m |
| 地積 | 152㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
姫野孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 姫野孝 |
|---|---|
| 価格 | 30,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域であるが、開発時期が古く、街路条件、生活利便性が劣るため、当地域の地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域であるが、開発時期が古く街路条件・生活利便性が劣り街並みも古い。成田線沿線の中でも当地域は特に需要が少なく当面地価は弱含みで推移していくものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね我孫子市内で、JR成田線沿線、特に「新木」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は我孫子市内のJR成田線沿線在住の一次取得者である。近隣地域を含む周辺地域は民間企業により昭和40∼45年頃に開発された熟成した住宅団地であるが、新築戸建住宅の取引も見られる。道路幅員が狭く、生活利便性も劣り、低価格での取引も少なくない。土地は150㎡程度で4百万円台、新築戸建住宅は14∼16百万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 都心接近性に優れる常磐線沿線の駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、成田線沿線やバス便利用の地域では、需要過少で地価は概ね軟調である。 |
陽子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 陽子 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。 |
| 地域要因 | 成田線沿線の古い住宅団地であり、街路条件も劣るため、地価は下落基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中小規模の戸建住宅を中心とする既存住宅地域である。狭小な道路が多く、生活利便性も劣るため、需要は弱い。地価動向については、下落基調で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR成田線「新木」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は我孫子市内の第一次取得者であり、周辺市からの転入者は少ない。狭小な道路が多く、生活利便性も劣るため、需要は弱く低価格での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は土地150㎡程度で400∼500万円程度、新築戸建住宅は1，400∼1，600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 常磐線沿線の利便性等が優れる地域はほぼ横ばいで推移している。利便性の劣る成田線沿線は宅地需要が弱く、下落幅が大きいエリアも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8664038 北緯 140度1080311 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県我孫子市我孫子字稲荷峠１２１０番３３千葉県我孫子市青山台３丁目１２番１２千葉県我孫子市下ケ戸字東６０４番１千葉県我孫子市古戸字向原２６０番１３千葉県我孫子市新木野３丁目１番１６６千葉県我孫子市高野山字前原４５５番８千葉県我孫子市新木字吾妻３１８０番１０千葉県我孫子市布佐平和台５丁目１８００番５１
参考：近隣駅の地価相場
新木駅(地価相場 43,600円/㎡)湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)布佐駅(地価相場 32,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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