千葉県我孫子市古戸字原７９番３(新木駅・湖北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,100円

2016年01月01日に行った千葉県我孫子市古戸字原７９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,100円/㎡としました。

千葉県我孫子市古戸字原７９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県我孫子市古戸字原７９番３
住居表示 
価格19,100円/㎡
交通施設、距離湖北、1,500m
地積328㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家及び一般住宅が見られる畑作地帯の住宅地域
前面道路の状況北3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

陽子氏による調査レポート

不動産鑑定士陽子
価格19,100円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄駅からやや距離があり、生活利便施設も少ないため、需要者は限定される。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅のほか畑が多く残る市街化調整区域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は当面弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は我孫子市内の市街化調整区域。建築行為が規制されている区域であるため、再建築が可能である物件に人気が集まる。需要者の中心は地縁・血縁を有する地元居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心となる価格帯は規模等により様々であるが、建て替え可能な土地の単価は㎡当たり2万円前後である。
一般的要因常磐線沿線の利便性等が優れる地域はほぼ横ばいで推移している。利便性の劣る成田線沿線は宅地需要が弱く、下落幅が大きいエリアも見られる。

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格19,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内宅地の取引は散発的であり、農家集落地域であるため、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測開発規制の厳しい市街化調整区域内における旧来の農家住宅地域のため土地取引は散発的であり、当面現状のまま推移すると予測。当該宅地需要者は地縁・血縁者に限定され、地価は当面弱含みで推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は概ね我孫子市内で、特にJR成田線各駅を駅勢圏とする農家住宅地域。農家住宅地域内のため需要自体が少なく、その需要の大半も地縁・血縁関係者である。農家住宅地域の市街化調整区域内宅地においては、農家・分家等以外の属人性のない第三者の建替えは制限されており、融資条件も厳しく、市街化区域よりも中心価格帯は低い。第三者が建替え可能な宅地の場合、地積により総額はまちまちであるが、土地単価は㎡当たり2万円前後が取引の中心。
一般的要因都心接近性に優れる常磐線沿線の駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、成田線沿線やバス便利用の地域では、需要過少で地価は概ね軟調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8686341
北緯 140度09451

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新木駅(地価相場 43,600円/㎡)湖北駅(地価相場 62,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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