地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

周辺環境に変化をもたらす特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、市場性収益性の両面から価格の検討が必要である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても比準価格と同様に重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

地区計画を活用し、マンションへの建替えが進んでいる。堅調な住宅需要を背景に地価の上昇は継続している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅を中心とする地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は旺盛であり、今後地区計画制度を利用した共同住宅への建替えが進むものと予測される。

価格決定の理由

対象地は共同住宅を中心とした住宅地域で、対象地の場合、規模の面から投資用マンションが最有効使用と考えられるため、収益性を反映した収益価格は規範性が高い。一方で取引事例はマンション素地としての取引をも含み、マンション業者の仕入価格を反映していると考えられるため、比準価格は説得力を有する。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に特段影響を与える要因は認められず、当面現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、小規模画地の多い商業地域に存し、取引総額もそれほど高額にはならないため、自用目的での需要者と賃貸目的の需要者が共に想定される。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況の回復を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も重視する。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は、現状のまま推移していくものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、貸しビル収入、投資を目的とした法人等が中心である。これらの法人等は、主として収益性、投資採算性等に着目して意思決定を行うが、地価は上昇局面にあり、実際の取引価格との比較検討も行い価格決定をする。本件においては、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊洲エリアのブランド力の向上により、共同住宅地域としての熟成が進んでいる地域であり、引続き地価は根強い上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

やや古いマンションが多い地域であり、将来的な建替えは見込まれるが、利用状況に変化はないものと予測される。マンション敷地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

江東区を代表する湾岸の分譲マンションエリア。取引事例比較法では、各事例から得られた価格のばらつきが大きいため、比準価格の説得力は劣るものと判断した。開発法では、湾岸部における大手デベロッパーによる分譲事例を用い、市場参加者からの聴取等を参考に費用や利回り等を査定しているため、開発法による価格の信頼性は相対的に高いものと判断した。以上より、開発法による価格を重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住工混在地域であるが、古いビルや作業所等はマンションや戸建住宅等に建て替えられることが多くなってきている。

地域要因の将来予測

住工混在地域だが、事業用地としての需要は弱含みのため、住宅地域へと純化していくものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、同一需給圏内において、比較的多くの信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近隣地域においては、標準地規模では収益目的の取引が少ない。また、主たる需要者である最終需要者層も、収益性にはあまり着目しない。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇傾向にあり、賃料は回復傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を概ね等しく考慮して、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する準高度商業地域では、中高層の店舗兼事務所ビルが多くみられる。需要者の多くは投資採算性を重視するほか、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。本件においても比準価格と収益価格をほぼ同等に重視して両者を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の環境に特段の変化はないが、中小規模の投資用不動産に対する需要は回復基調が続いており、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い準高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域として価格形成要因に特段影響を与える要因は見受けられず、概ね現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高層の店舗兼事務所が多く、大規模な供給は見られないことから、需要は強い。地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基礎とする実証的価格であり、市場の需給の趨勢を反映している。収益価格は最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、理論的である。本件では需要者が自己利用と投資家等多岐にわたることから、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難い。従って比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東陽町駅徒歩圏の、共同住宅と一般住宅を中心とした居住環境の良好な住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益価格の土地値に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心不動産市場は売買・賃貸とも法人・個人の需要は底堅い。新富町駅周辺も賃料は下げ止まり反転傾向、空室率・利回りは低下。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、取引事例の価格にばらつきの大きい地域である。比準価格は、築地地区及び周辺の取引事例から求めた価格であり信頼性は高い。収益価格も投資家が重視する価格であり、本件においても尊重すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるがオリンピックを控え、やや過熱気味の不動産市場の状況を勘案し、比準価格を若干重視して代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

高層ビルの連担する高度商業地域である。画地規模の大きな地域であり、投資環境の改善等を背景に、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、一般事業会社のほか、証券会社、金融機関の事務所ビルの多い日本を代表する高度商業地域であり、大規模画地の集積する地域である。取引にあたっては投資採算性、収益性のほか、地域的選好性に基づき取引される地域である。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の環境に特段の変動要因はないが、事務所の他に共同住宅の需要も見込める地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等の利用も認められる商業地域であるが、交通利便性が良好であること等から、今後は共同住宅としての需要がより高まっていくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視する需要者は多いものの、当地区は銀座や有楽町地区へのアクセスが良好であり収益の安定性を望む投資家に選好される可能性がある。住宅地としてのステイタス的要素はそれほど認められない地域であるが、近時は東京オリンピックの招致などにより臨海部の不動産が人気化しており、収益性のみに着目した市場とは一線を画す傾向も認められる。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ開発法をやや重視した調整を行い鑑定評価額を決定した。