東京都中央区新富２丁目２番８(築地駅・八丁堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,550,000円
2016年01月01日に行った東京都中央区新富２丁目２番８(東京都中央区新富２−４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,550,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区新富２丁目２番８ |
| 住居表示 | 新富２−４−４ |
| 価格 | 1,550,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新富町、70m |
| 地積 | 96㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東18.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田村直之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田村直之 |
|---|---|
| 価格 | 1,550,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都心不動産市場は売買・賃貸とも法人・個人の需要は底堅い。新富町駅周辺も賃料は下げ止まり反転傾向、空室率・利回りは低下。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は昭和通り背後の準高度商業地域であり、新富町・築地・八丁堀駅等を最寄り駅とする商業地域と代替競争の関係に立ち価格牽連性が高い。主な需要者としては実需の国内事業法人、不動産業者等が想定されるが、地区計画の容積率割増を利用するマンション業者の需要も旺盛である。取引の中心価格帯は規模によるが数億円程度となっている。 |
| 一般的要因 | アベノミクスの金融緩和は継続、東京五輪効果も期待されるが、米国の金利動向や中国の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。 |
佐藤雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤雅之 |
|---|---|
| 価格 | 1,550,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。周辺は、地区計画利用のマンションへの建替えが多く見受けられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、昭和通り東側背後の準高度商業地域であり、新富町、築地、八丁堀駅等を最寄駅とする商業地域とは代替性が高い。主な需要者は、実需の法人、不動産会社、貸しビル業者等が中心であるが、建替えに伴い地区計画を利用したマンションへの用途転換が進み、マンション業者の参入も多く見受けられる。地価は引き続き上昇傾向を維持している。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円単位の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続くが、米国の金融政策が正常化に向かうなか、アジア新興国等の景気下振れリスクがある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6715893 北緯 139度7733557 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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