東京都中央区明石町５２８番２(築地駅・月島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,460,000円
2017年01月01日に行った東京都中央区明石町５２８番２(東京都中央区明石町５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,460,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区明石町５２８番２ |
| 住居表示 | 明石町５−１９ |
| 価格 | 1,460,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新富町、450m |
| 地積 | 435㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 診療所、共同住宅兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、事務所、店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西13.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),400(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
蜂須賀千秋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 蜂須賀千秋 |
|---|---|
| 価格 | 1,470,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 地区計画を活用し、マンションへの建替えが進んでいる。堅調な住宅需要を背景に地価の上昇は継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層の共同住宅を中心とする地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は旺盛であり、今後地区計画制度を利用した共同住宅への建替えが進むものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区南東部の共同住宅を中心とした地域である。主たる需要者は分譲マンション開発業者と考えられるが、規模や立地条件により投資用マンション用地としての需要から中堅不動産業者の参入も考えられる。都心の利便性の高い地域の住宅需要は未だ旺盛であり、マンション適地の需要は底堅い。取引総額は規模等により異なるが5∼10億円程度となる。 |
| 一般的要因 | 海外経済の不確実性が国内経済与える影響が読みにくい面はあるものの都心部の住宅需要は未だ堅調に推移している。 |
奥田かつ枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥田かつ枝 |
|---|---|
| 価格 | 1,450,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地区計画を活用した建替えにより、共同住宅地域としての熟成が進んでいる地域であり、需要の回復により、地価の上昇傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低利用の建物も残る地域であり、将来的には、地区計画制度を利用して共同住宅への建替えが進むものと予測される。開発素地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇するが、上昇率は縮小すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、狭義には月島、勝どき、晴海等の中央区の湾岸部であるが、事例収集の限界から、当該エリアのみでは事例収集が難しいため、周辺区の湾岸部を同一需給圏に含めて事例収集を行った。典型的な需要者としては、賃貸マンションの開発業者が想定される。マンション用地の需要は旺盛であるが、これに対する供給は限定的であり、価格は引続き上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で5億円∼8億円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 米国の大統領交代による経済効果は未知数であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は引続き回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6679732 北緯 139度7777945 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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