東京都中央区日本橋箱崎町２０番３３外(水天宮前駅・茅場町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


852,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋箱崎町２０番３３外(東京都中央区日本橋箱崎町２０−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を852,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋箱崎町２０番３３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋箱崎町２０番３３外
住居表示日本橋箱崎町２０−１
価格852,000円/㎡
交通施設、距離水天宮前、220m
地積226㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所兼駐車場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況南西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嶋田幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋田幸弘
価格851,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格形成要因に特段影響を与える要因は認められず、当面現況を維持するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、中央区の北東部、水天宮・箱崎地区等の幹線背後に位置する地域である。主たる需要者は、投資又は自己使用を目的とした中小企業、不動産業者のほか、マンション開発業者も散見される。引き合いの強い地域ではなく、取引自体はそれほど多くはない。取引の中心価格帯は概ね1∼3億円程度である。
一般的要因東京オリンピック開催等による景気拡大期待を背景に、都心部における物件の取得競争は過熱していることから、地価の上昇が続いている。

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格852,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因売買・賃貸ともに法人・個人の需要は底堅い地域である。近隣ではマンションへの移行も見られる。賃料は下げ止まり、空室率も横這い。
地域要因の将来予測高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として、地域要因に格別の変動要因はなく用途的には当分の間現状を維持するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は水天宮前駅・人形町駅を最寄駅とする幹線街路背後の商業地域と判断。典型的な需要者は、国内事業法人・不動産業者、及び法人・個人の投資家等が想定される。近隣不動産市場では賃料と空室率の底打ち感があり、マンション用地としての物色もされている。売買・賃貸とも適正な水準を前提として需要は底堅く、売買市場の中心は㎡当り700∼1，200千円程度、総額では土地で1億から3億程度、建物込みで3億から5億前後である。
一般的要因アベノミクスの金融緩和は継続、東京五輪効果も期待されるが、米国の金利動向や中国の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6799693
北緯 139度7863686

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中央区築地２丁目１５０６番３０東京都中央区新川１丁目２０６番２４東京都中央区日本橋小舟町４番６東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１２番１４東京都中央区新川二丁目２番２外１筆東京都中央区日本橋箱崎町３５番４外１筆東京都中央区八丁堀二丁目１１０番６東京都中央区東日本橋二丁目１２番２３外２筆東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外東京都中央区新川１丁目２０８番４

参考：近隣駅の地価相場

水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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