東京都中央区新川１丁目２０８番４(茅場町駅・八丁堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


790,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区新川１丁目２０８番４(東京都中央区新川１−１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を790,000円/㎡としました。

東京都中央区新川１丁目２０８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区新川１丁目２０８番４
住居表示新川１−１１−５
価格790,000円/㎡
交通施設、距離茅場町、510m
地積138㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所、工場兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層事務所ビル、印刷所等が混在する商業地域
前面道路の状況南東8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格790,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
地域要因の将来予測周辺環境に変化をもたらす特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性①同一需給圏の範囲：茅場町及び八丁堀地区の背後地を中心とする事業所、マンション等が建ち並ぶ地域。②需要者の属性：地元事業者、マンション開発業者等が需要の中心と想定される。③市場の需給動向：マンション用地の物色は続いているものの、地元の中小事業者による自己利用目的の需要もあるため、中小企業の景況感に土地の需給動向が影響を受けやすい。④市場での中心価格帯：土地については総額で1億円から3億円程度である。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にあり、都心部における不動産市況には全般に明るさが認められる。

砂野明俊氏による調査レポート

不動産鑑定士砂野明俊
価格790,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模事務所、一般事業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、一部に共同住宅への建替えも散見されるほか、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測小規模事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、共同住宅への建替えは散見されるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。都心に近い立地条件から周辺地域の影響を一部受けながら安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として新川、日本橋茅場町、八丁堀地区などのうち、小規模事務所、一般事業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は中小事業会社、不動産会社のほか、個人事業主や個人投資家であり、都心に近い立地条件にあることから中小企業の自社ビル利用のほか、小規模な投資用マンション素地としての需要も散見され、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で1億弱∼数億円程度である。
一般的要因景気回復基調のもと、消費増税や国際経済の不透明懸念はあるが、良好な資金調達環境や東京五輪期待から都心の優良不動産には強い需要がみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6768695
北緯 139度7824189

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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