東京都中央区入船３丁目１番１外(八丁堀駅・築地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,690,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区入船３丁目１番１外(東京都中央区入船３−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,690,000円/㎡としました。

東京都中央区入船３丁目１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区入船３丁目１番１外
住居表示入船３−１−１３
価格1,690,000円/㎡
交通施設、距離新富町、120m
地積478㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況北西33.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格1,690,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況の回復を背景に、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、入船・新富地区を中心とした昭和通り東側背後の中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心になるものと想定されるが、都心へのアクセスが良好な立地条件からマンションデベロッパーも需要者となり得ると思料される。堅調なオフィス市況を背景に地価は上昇傾向にある。総額数億円程度の取引が多く見られるが、規模によっては数十億円程度の取引となることもある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、REIT等の物件取得意欲も強く、都心を中心に不動産市況は良好で、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

吉村雄司氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村雄司
価格1,690,000円/㎡
個別的要因街路条件に優ること等から競争力を維持しているが、個別的要因に特段の変動要因はない。
地域要因新大橋通り沿いの立地特性を有する比較的選好性の高い商業地であり、不動産市場の活性化等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、新大橋通りを中心に鍛冶橋通り等の幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は、中堅企業、不動産投資法人、不動産会社等が中心であるが、都心へのアクセスが良好な立地の優位性よりマンションディベロッパーも需要者と認められる。需給動向として、オフィス市場の改善、投資需要等を反映し強含み傾向で推移しており、地価も上昇傾向にある。取引総額で5∼20億円程度が中心である。
一般的要因景気の先行きに不透明感も認められるが、不動産市場においては資金調達環境は良好で、投資需要の改善等を背景に、市況の活性化が認められる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6713006
北緯 139度7758389

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都中央区銀座５丁目４番１、４番２及び４番３東京都中央区銀座２丁目１０３番１５東京都中央区銀座２丁目２０４番２及び２０４番１１東京都中央区京橋２丁目１３番２３東京都中央区入船１丁目２３番３ほか１筆東京都中央区築地１丁目１２１０番１５東京都中央区新川２丁目１０１番１０外東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５東京都中央区日本橋室町２丁目４番１外東京都中央区築地３丁目１２０９番６外東京都中央区日本橋浜町３丁目５１番１４東京都中央区日本橋小舟町４番６東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区佃３丁目２１１番７東京都中央区八丁堀４丁目６番５東京都中央区湊一丁目１６番２東京都中央区新川二丁目２番２外１筆東京都中央区日本橋茅場町三丁目８番３東京都中央区日本橋人形町二丁目２１番１０東京都中央区八丁堀二丁目１１０番６東京都中央区日本橋本町四丁目８番１外１筆東京都中央区月島３丁目２５０３番東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目３６番１３東京都中央区日本橋人形町１丁目１番３３東京都中央区銀座２丁目１０３番６東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３東京都中央区築地４丁目２番１東京都中央区京橋２丁目１６番１外東京都中央区築地５丁目２番１１外東京都中央区銀座７丁目２０３番９外東京都中央区八丁堀２丁目１１７番２１東京都中央区東日本橋３丁目３番１２東京都中央区新川１丁目２０８番４東京都中央区京橋１丁目６番１外

参考：近隣駅の地価相場

八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード