東京都江東区清澄２丁目９番７(清澄白河駅・森下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


509,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区清澄２丁目９番７(東京都江東区清澄２−１３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を509,000円/㎡としました。

東京都江東区清澄２丁目９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区清澄２丁目９番７
住居表示清澄２−１３−１２
価格509,000円/㎡
交通施設、距離清澄白河、370m
地積97㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事務所併用住宅、倉庫等が混在する地域
前面道路の状況南8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗山大介氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山大介
価格509,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住工混在地域であるが、古いビルや作業所等はマンションや戸建住宅等に建て替えられることが多くなってきている。
地域要因の将来予測住工混在地域だが、事業用地としての需要は弱含みのため、住宅地域へと純化していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に標準地の所在する江東区北西部のほか、隣接する墨田区南西部の混在住宅地域がその範囲である。主な需要者は、都心への通勤を目的とする住宅一次取得者が中心である。ただし、纏まった画地規模であれば建売業者等も想定される。住宅購入については、継続する低金利環境や各種支援施策を背景に堅調に推移している。取引の中心は、土地のみで総額5千万円程度、新築建売分譲なら5∼6千万円台である。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市場においても、良好な資金調達環境により投資意欲が引き続き強い。

藤田桂太氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田桂太
価格509,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。
地域要因住宅、事務所等の混在地域として成熟しており地域の特性等に大きな変化はない。区西部の住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向が継続している。
地域要因の将来予測混在住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はない。当分の間現状を維持するものと思料される。区内の住宅地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江東区内の都営大江戸線、都営新宿線、東京メトロ半蔵門線等沿線の混在住宅地域である。需要者は都心への通勤を目的とした一般の購買層、纏まった規模であれば不動産業者等である。対象標準地の存する区西部の住宅地域は、都心への接近性に優れ、低金利の継続等を背景に需要はやや強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は対象標準地程度の規模で4．5千万円∼5．5千万円程度と把握される。
一般的要因景気に不透明感も認められるが、区内の人口は増加傾向にあり、また低金利の継続等を背景に、地価は緩やかな上昇基調が継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6828079
北緯 139度7949538

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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