東京都中央区日本橋中洲１０番２(月島駅・越中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,140,000円
2017年01月01日に行った東京都中央区日本橋中洲１０番２(東京都中央区日本橋中洲２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,140,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区日本橋中洲１０番２ |
| 住居表示 | 日本橋中洲２−３ |
| 価格 | 1,140,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水天宮前、320m |
| 地積 | 880㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)12F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東11.0m区道 |
| その他の接面道路 | 北東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
彦坂正博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 彦坂正博 |
|---|---|
| 価格 | 1,130,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都心への交通利便性の良さからマンション化が進行している住宅地域であり、好立地の都心部のマンション需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心への交通利便性に優れた中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。マンション地域としての熟成度を高めており、底堅いマンション需要により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都心への交通利便性に優る中央区内の住宅地域及び住商混在地域と把握する。需要者は、資金力のある大手マンションデベロッパーが中心であるが、小規模なものであれば個人の戸建住宅需要もある。都心において利便性等に優るマンション需要は堅調で、マンション適地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、小規模なものは数千万円から1億数千万円程度、規模の大きなもので数億円から数十億円程度の取引となる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。 |
森田元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森田元 |
|---|---|
| 価格 | 1,150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の増減価要因は認められない。 |
| 地域要因 | 下火になりつつあるものの、アベノミクス経済効果により高級マンションは富裕層を中心に動きは良く、素地価格も需要は高く上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は昭和通り以東の地区計画第2ゾーン界隈のマンション適地。対象地域は中高層マンションに特化した地域で、素地の需要者はマンションデベロッパー、機関投資家等が中心。マンション需要者はサラリーマン層から富裕者層まで多様である。今後とも建築費が及ぼす影響を留意するする必要はあるが、アベノミクス効果等の影響が持続しており不動産投資は活性化している。市場の中心価格帯は数億円から数十億円まで様々である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度66588592529297 北緯 139度78636169433594 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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