東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５(水天宮前駅・人形町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


761,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５(東京都中央区日本橋蛎殻町２−１３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を761,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
住居表示日本橋蛎殻町２−１３−９
価格761,000円/㎡
交通施設、距離水天宮前、130m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層事務所ビルの他共同住宅も見られる商業地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村真行氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村真行
価格757,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の環境に特段の変動要因はないが、事務所の他に共同住宅の需要も見込める地域であり、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等の利用も認められる商業地域であるが、交通利便性が良好であること等から、今後は共同住宅としての需要がより高まっていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、幹線道路背後に形成される、日本橋蛎殻町、日本橋人形町、日本橋浜町等の普通商業地域。主な需要者は、中小の不動産業者、賃貸ビル等に投資する法人・個人の投資家等である。中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ当該エリアにおける需要は回復の兆しが見られる。需要の中心となる価格帯は、概ね2億円∼3億円程度と把握される。
一般的要因日本経済再生に向けた経済政策、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されている。

小熊忍氏による調査レポート

不動産鑑定士小熊忍
価格764,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新大橋通り背後の、マンションへの転換も多い地域であり、今後もこの傾向は続くものと予測される。地価は引き続き、上昇傾向にある。
地域要因の将来予測新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等の利用が増加している地域であるが、今後は共同住宅としての需要がより高まっていくものと予測される。地価は上昇を予測。
市場の特性同一需給圏は日本橋蛎殻町、日本橋浜町を中心とする区北東部の住宅系用途と商業系用途とが混在する圏域一帯。需要者は自用目的の中小企業や自営業者等のほか、個人投資家、不動産業者・マンション開発業者等多岐にわたる。商業系用途建物の取壊し後、マンションを建設するケースも多く、マンション適地については需要が競合することもあり、地価は上昇傾向を示している。画地規模は大きくなく、取引価格の中心は総額で1億から3億円程度である。
一般的要因海外の動向などの下振れリスクもあるが、景気は緩やかな回復基調が続いており、投資適格不動産、大規模マンション適地などが市場を牽引している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6842104
北緯 139度7861157

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中央区日本橋通２丁目１番４及び１番５東京都中央区築地２丁目１５０６番３０東京都中央区日本橋箱崎町９番４東京都中央区日本橋人形町１丁目５番５９東京都中央区日本橋箱崎町２０番３３外東京都中央区日本橋蠣殻町一丁目２６番１０外１筆東京都中央区東日本橋二丁目１２番２３外２筆東京都中央区日本橋浜町二丁目５４番１東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外東京都中央区佃３丁目２１１番７

参考：近隣駅の地価相場

水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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