東京都江東区古石場１丁目１５番１７(越中島駅・門前仲町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


490,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区古石場１丁目１５番１７(東京都江東区古石場１−１０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を490,000円/㎡としました。

東京都江東区古石場１丁目１５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区古石場１丁目１５番１７
住居表示古石場１−１０−５
価格490,000円/㎡
交通施設、距離越中島、340m
地積88㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所、作業所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事務所、作業所兼住宅等が混在する地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松浦康宏氏による調査レポート

不動産鑑定士松浦康宏
価格489,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江東区西部の「越中島」駅周辺及び東京メトロ東西線沿線を中心とする住宅地域及び住商工混在地域で、需要者は地縁的選好性を有する区内居住者のほか、都心への通勤者、不動産業者等である。都心への接近性に優れること及び都心3区に比して価格・賃料の水準が相対的に低位であることから、建売住宅・マンション・賃貸住宅共に一定の需要は存する。土地取引の中心価格帯は1㎡あたり35∼60万円程度である。
一般的要因景気は緩やかながらも回復基調にあり、企業の投資意欲や投資需要などの不動産需要も増加しつつあるため、地価は上昇傾向にある。

伊藤慶彦氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤慶彦
価格490,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因越中島駅から程近く、門前仲町駅も利用可能な一般住宅を中心とした混在型住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は住宅を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は江東区西部から中央部にわたる東京メトロ東西線・半蔵門線及び都営新宿線沿線の住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった土地は共同住宅開発業者である。需給は、根強い都心回帰傾向や低金利等から潜在的な需要が顕在化しやすい環境で、また居住性も良好な地域であることから安定している。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で3∼4，000万円台、新築戸建で5∼6，000万円台が多い。
一般的要因景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6687068
北緯 139度7949791

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)木場駅(地価相場 509,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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