東京都中央区佃２丁目２０８番１(月島駅・越中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,150,000円
2017年01月01日に行った東京都中央区佃２丁目２０８番１(東京都中央区佃２−１２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,150,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区佃２丁目２０８番１ |
| 住居表示 | 佃２−１２−１２ |
| 価格 | 1,150,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 月島、230m |
| 地積 | 742㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、一般住宅、店舗等が混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 北西10.9m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
砂野明俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 砂野明俊 |
|---|---|
| 価格 | 1,150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東京五輪期待等から需要は堅調だが、湾岸部における新規供給が続いており、在庫調整の懸念から、需要者の取得意欲はやや慎重になりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 湾岸部に共同住宅のほか、小規模店舗や低層住宅も残るが、将来的には敷地の集約化が進むものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として中央区内の湾岸部に中規模の中高層共同住宅のほか、旧来からの小規模店舗や低層住宅も散見される住宅地域であり、そのほか港区、江東区などの隣接区湾岸部にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マンション開発業者であり、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額10億円∼20億円程度となる。 |
| 一般的要因 | 国際経済の不透明感に伴う下振れリスクはあるが、マイナス金利等の金融政策や東京五輪期待から都心の優良不動産には根強い需要がみられる。 |
浜田哲司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浜田哲司 |
|---|---|
| 価格 | 1,140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 隣接地で共同住宅が建築中であるほかは個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 月島地区に近年超高層マンションが竣工し、建築中の物件も複数ある。これに連動して新たな店舗立地もみられ、居住環境・利便性が向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であり、都心部への接近性等から容積率を活用した中高層マンションへの建替えが進行すると予測する。地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、中央区の東部の、佃、月島、勝どき等を中心とする湾岸エリア及びその周辺の住宅地域一円である。主たる需要者は分譲・賃貸マンション開発業者、不動産業者、投資法人等である。周辺地域では東京五輪開催決定を受けて基盤整備等の期待から超高層マンションの需要が旺盛で、関連店舗なども整備されて環境が改善している。市場での取引価格帯は規模により様々であるが、中心となる価格帯は5∼10億円程度である。 |
| 一般的要因 | 国内景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益は高い水準で横ばい。不動産市場は警戒感が出つつも概ね堅調に推移し、融資環境も依然良好な状況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6667569 北緯 139度7859329 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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