東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外(水天宮前駅・茅場町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,670,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外(東京都中央区日本橋蛎殻町１−１６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,670,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
住居表示日本橋蛎殻町１−１６−１１
価格1,670,000円/㎡
交通施設、距離水天宮前、200m
地積275㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東33.0m都道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格1,660,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域として価格形成要因に特段影響を与える要因は見受けられず、概ね現況を維持するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は水天宮前駅・人形町駅を最寄駅とする幹線街路（新大橋通り・永代通り等）沿いの準高度商業地域と判断。典型的な需要者は、国内事業法人・不動産業者、及び法人・個人の投資家等が想定される。近隣不動産市場では賃料と空室率の底打ち感がある。売買・賃貸とも適正な水準を前提として需要は底堅く、売買市場の中心は㎡当り1，500∼2，500千円程度、総額では土地で3億から10億程度、建物込みで10億前後以上となっている。
一般的要因アベノミクスの金融緩和は継続、東京五輪効果も期待されるが、米国の金利動向や中国の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

浜田哲司氏による調査レポート

不動産鑑定士浜田哲司
価格1,670,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はないが、オフィスビル需要は堅調で、空室率の低下、利回りの低下傾向から地価は上昇している。
市場の特性同一需給圏は、水天宮前、人形町、浜町を最寄り駅とし、新大橋通り等の幹線道路沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は中堅・又は地元の不動産業者、地元ビル賃貸業者等が中心である。従来から中規模の事務所を中心とする地域であったが、都心への接近性から近年は大型マンションが増加してきている。市場で取引される価格帯は5億円程度の物件が中心となっている。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いており、企業収益は改善している。不動産市場は好調を持続し、金融緩和の影響から取引利回りは低下している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度683166
北緯 139度7825354

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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