地域要因

JR津田沼駅周辺の商業地域では地域要因に特段の変化はない。デベロッパー等の根強い需要に支えられて地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は近隣商業地域に所在し商業繁華性にやや劣り、賃料水準は土地価格に見合っていないため収益価格は低位に試算された。一方比準価格を試算する際に採用した取引事例は、商業地での取引が少なくやや広範囲から選択した。各事例について要因比較等概ね妥当な範囲内で補正をなし得たと思われる。以上より収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性のある比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

津田沼駅北口から続く商業地域にある。街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。個性の強い商業地は開差も認められるが実際の取引によるものであり説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。高騰する建築費、利回り等に想定要素を含むものの、収益不動産には有用性ある価格である。よって本件においては両価格を各々関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR津田沼駅の徒歩圏内にあるほぼ熟成した住宅地域で、従前から需要が高い反面、新規の宅地供給には限界があり、地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅にアパート等の共同住宅が混在しているが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されるものと判断されることから、収益価格は試算せず、前年地価公示以降の市場動向を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。JR駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性や交通利便性などで立地条件に優る地域は需要が増加しており、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR津田沼駅徒歩圏の比較的に生活利便性が高い住宅地域。戸建住宅の需要が見込める地域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。新規供給は少なく、今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。比較的に生活利便性が高く、地価は安定的に推移すると見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、対象標準地は戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣周辺には畑等も見られ若干成熟に劣る住宅地域であるが、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏となる住宅地域であり周辺には畑等も存し成熟度にやや劣る面があるが、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、地域事情を踏まえ横這いにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に格別の変動はないが、駅徒歩圏の需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する駅徒歩圏の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。地価は旺盛な需要に支えられ、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益物件を資産保有目的で購入する事例は見られるが、収益物件建築のために土地を購入する事例はほとんどなく、市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。比準価格は多数の戸建住宅地の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

始発駅であるJR総武線津田沼駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であることから、希少性があり、地価は若干の上昇傾向に向かうものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅から徒歩圏にあり、遊休地を利用したアパートの立地も見られるものの、旧来からの地主の相続対策等によるもので、収益目的の土地取引は極めて少なく、取引の中心は自己使用目的である。従って、収益性を反映した収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近接するJR津田沼駅特定土地区画整理事業に関連して各種施設が参入整備され生活利便性が向上しており，地価は，今しばらく上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺にアパートも見られるが、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域であり、3の（3）−1の理由により収益還元法は採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の配置や整然性に劣るが最寄駅に徒歩圏内で利便性の良い一般住宅地域である。地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域である。今後も現況を維持し、地価は景況及び利便性を反映して強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は上記のとおりとなった。吟味するに、収益価格は周囲にアパ−トも介在するものの、自己使用の物件が大半の地域であり、居住の快適性が重視される地域であるため賃料水準が土地価格に見合わず実情になじまないものと判断し求めなかった。従って、試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いの利用形態が混在する路線商業地域である。背後の住宅地との価格バランスもあり、地価は、昨年同様若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、何れも同一需給圏内の幹線道路沿いのやや繁華性の低い路線商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃貸市場の熟成度が総じて低いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR津田沼駅前の商業地域であり、大手法人、投資家等の需要の回復から、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。地価水準は強含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 当該標準地の存する地域は、中高層の店舗、事務所が建ち並ぶJR駅前の繁華性の高い商業地域であり、収益性を重視する地域である。ただし、収益価格は試算の過程で想定事項を多く含むという難点がある。したがって、実証的で説得性のある市場性を反映した規範性のある比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、10分を超えると需要は激減するため、距離的にはほぼ限界エリアである。地価は弱含み傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向と思慮する。

価格決定の理由

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、前原駅徒歩圏内の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。