千葉県習志野市谷津２丁目７９番７(谷津駅・京成津田沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


150,000円

2017年01月01日に行った千葉県習志野市谷津２丁目７９番７(千葉県習志野市谷津２−１８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。

千葉県習志野市谷津２丁目７９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市谷津２丁目７９番７
住居表示谷津２−１８−６
価格150,000円/㎡
交通施設、距離谷津、850m
地積120㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパートに畑地も見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格150,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因近隣周辺には畑等も見られ若干成熟に劣る住宅地域であるが、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏となる住宅地域であり周辺には畑等も存し成熟度にやや劣る面があるが、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、地域事情を踏まえ横這いにて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、京成本線沿線の習志野市及び船橋市に存する住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、主に東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、最寄駅徒歩圏に存する住宅地域であることから其れなりの住宅需要を見込むことができる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1，800万円∼2，000万円程度、新築戸建で3，000万円∼3，500万円程度である。
一般的要因習志野市は都心のベットタウンとしての位置づけにあり、住みよい街、利便に富んだ活気ある中核都市を目指したその成熟は深まる状況にある。

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格150,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の需要は根強くあるものの、国道14号南西側の地域では液状化の懸念から需要は弱く、地価は横ばいである。
地域要因の将来予測千葉街道南西側の畑や空地の残る駅徒歩圏の住宅地域で、利便施設への接近性にやや優るため、当該低利用地の宅地化が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は習志野市及び隣接する船橋市内のうち京成本線沿線等の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、都心に通勤する一次取得者層が主である。中心となる価格帯は、土地で1，500∼2，000万円、新築戸建住宅で3，200∼3，700万円程度である。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6807129
北緯 140度0131103

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県船橋市前原西２丁目２３７番４３千葉県船橋市前原西３丁目４４１番３千葉県船橋市前原西２丁目２８４番６千葉県船橋市松が丘４丁目６６０番１１６千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６千葉県船橋市三山２丁目４６７番２６千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４４千葉県船橋市前原西２丁目５８６番千葉県船橋市金杉７丁目１３９６番７３千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６千葉県船橋市葛飾町２丁目３８４番６千葉県船橋市浜町１丁目４番６７千葉県習志野市津田沼４丁目５７番３千葉県習志野市鷺沼町２丁目９４６番１３千葉県習志野市谷津町７丁目８８０番９千葉県習志野市谷津町５丁目１１０３番２千葉県習志野市袖ヶ浦４丁目１０番８千葉県習志野市鷺沼台３丁目１１００番８千葉県習志野市谷津３丁目１８９１番２９０千葉県習志野市藤崎２丁目５０６番２０千葉県習志野市津田沼１丁目２０５５番外千葉県習志野市津田沼３丁目１１１３番２３千葉県習志野市袖ケ浦５丁目１９番１７千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８千葉県習志野市津田沼７丁目１７１９番１千葉県習志野市谷津５丁目１１１２番９千葉県習志野市谷津２丁目７０６番１１千葉県習志野市津田沼１丁目５６８番１６千葉県習志野市藤崎３丁目１０１２番１７千葉県習志野市津田沼６丁目１５４１番千葉県習志野市香澄５丁目２０番１１２千葉県習志野市津田沼３丁目４５２番７千葉県習志野市津田沼４丁目１２４２番６外千葉県習志野市津田沼６丁目１５３０番３

参考：近隣駅の地価相場

谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)新習志野駅(地価相場 150,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード