千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６(津田沼駅・前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


248,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６(千葉県船橋市前原西２−４１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。

千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６
住居表示前原西２−４１−３
価格248,000円/㎡
交通施設、距離津田沼、650m
地積132㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格248,000円/㎡
個別的要因対象標準地は北側で市道に接面する地域のほぼ標準的な画地であり、個別的要因の変動はなく、市場性の変化もない。
地域要因JR津田沼駅の徒歩圏内にあるほぼ熟成した住宅地域で、従前から需要が高い反面、新規の宅地供給には限界があり、地価は上昇傾向で推移した。
市場の特性同一需給圏は船橋市及び習志野市内のJR中央・総武線沿線の住宅地域で、需要者は圏内に居住する30歳代から40歳代の都心へ通勤する一次取得者層を中心に圏外からの転入者もみられる。都心への交通アクセス良好な住宅地域で、需要は根強く、新規供給物件が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。土地は対象標準地の規模で3300万円前後、新築の戸建住宅は規模を小さくして4000万円∼4500万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

長谷川昇氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川昇
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から徒歩圏内に所在し人気が高い。今後大規模な宅地供給等もなく、熟成した住宅地域であるので、格別の変動要因はない。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、京成本線沿線のうち船橋市の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層であるが、周辺市域からの転入も見られる。都心へのアクセスも良好なため人気があるが、新たな宅地供給は少ない。そのため熟成した住宅地となっており、需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は総額で130㎡程度で概ね3000万円台前半、また敷地規模を小さくした新築の戸建物件は4500万円前後が需要の中心である。
一般的要因政府による直近の景気基調判断が上方修正されたが、県内企業の景況感は、直近でマイナスであり特に大企業と中堅以下の企業の業績格差が広がった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6951778
北緯 140度0205064

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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