千葉県習志野市谷津３丁目１８９１番２９０(谷津駅・南船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


157,000円

2017年01月01日に行った千葉県習志野市谷津３丁目１８９１番２９０(千葉県習志野市谷津３−２３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。

千葉県習志野市谷津３丁目１８９１番２９０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市谷津３丁目１８９１番２９０
住居表示谷津３−２３−１６
価格157,000円/㎡
交通施設、距離谷津、600m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測区画の整った住宅地域であり、今後も現況を維持してゆく地域である。埋め立て地であり、震災の心理的影響もなくなり、地価は横這いで推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は総武線、京成電鉄本線沿線で習志野市・船橋市・千葉市の西部等における一般住宅地域である。需要者は圏内に居住する30代∼40才代のサラリーマンが大半である。一時は震災の心理的な影響から需要は低迷したが熟成した住宅地であり、ようやく需要は安定化している。土地は2千5万円∼2千8百万円程度の物件が需要の中心である。  
一般的要因習志野市は日本全体の景気回復感により不動産需要にも期待があり、地価は上昇傾向がみられる。

三原良作氏による調査レポート

不動産鑑定士三原良作
価格157,000円/㎡
個別的要因現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。
地域要因湾岸部の住宅地は震災の影響から回復しつつあり、当該中規模一般住宅地域においても、液状化の心理的な要因も和らぎ、地価は安定している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の熟成した区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価については震災の影響はほぼ無くなり、横這いから強含み基調を予測する。
市場の特性同一需給圏は習志野市及び隣接市に所在するJR総武線、京成本線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域で、震災以後、国道14号以南に存する住宅地域との価格牽連性が特に高い。需要者は都心部への通勤者が大半を占め、1次・2次取得者層が中心で、一部圏外からの転入も見られる。液状化等の震災の影響はほぼ無くなっており、今後の回復が期待される。土地は25∼30百万円程度、細分化された新築戸建で35∼40百万円台程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6819183
北緯 140度0039611

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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