千葉県船橋市前原西２丁目２７６番１外(津田沼駅・前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


257,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市前原西２丁目２７６番１外(千葉県船橋市前原西２−３２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

千葉県船橋市前原西２丁目２７６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市前原西２丁目２７６番１外
住居表示前原西２−３２−１０
価格257,000円/㎡
交通施設、距離津田沼、430m
地積124㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所ビル、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保文男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保文男
価格257,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR津田沼駅周辺の商業地域では地域要因に特段の変化はない。デベロッパー等の根強い需要に支えられて地価は強含みに推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市及び隣接市のJR中央・総武線、京成本線及び新京成線沿線の商業地域である。需要者は地縁的選好性を有する中小規模の事業者のほかマンション建設目的のデベロッパー等である。駅周辺では売り物件が少ないため地価は強含みで推移している。商業地では画地規模、交通接近条件等により地価が個別に形成され、供給は少なく市場で中心となる価格帯の把握は困難であるが、周辺地域では25∼30万円／㎡程度と思われる。
一般的要因平成27年10月1日現在の船橋市の人口は623，213人（前年比＋0．65％）世帯数は277，490世帯（同＋1．67％）であった。

鈴木恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木恒一
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模画地の多い旧来からの路線商業地域で、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測中層の店舗ビルが連担する路線商業地域で、当分の間、現況の状態で推移するものと予測する。地価は底堅い需要があり、若干の上昇が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は県内の主要駅周辺の商業地域一円。需要者層は飲食店・小売店などのほか、マンション建設目的の民間デベロッパー等である。郊外型ショッピングセンターの影響により小規模の小売販売業は撤退を余儀なくされているが、賃貸物件用地については需要は底堅いものがある。画地規模、立地条件等により地価は個別に形成されるため取引の価格帯の把握は困難であるが、総額の観点からは既存建物付で1億円前後が取引の中心と見られる。
一般的要因景気は緩やかな回復を持続しているが、消費の伸び悩み等により景況感の下押しがみられ、不動産需要に係る2極化が進行している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6942724
北緯 140度0231396

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市前原西２丁目２３７番４３千葉県船橋市前原西３丁目４４１番３千葉県船橋市三山２丁目４６７番２６千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１千葉県船橋市前原西２丁目５８６番千葉県船橋市金杉７丁目１３９６番７３千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６千葉県船橋市葛飾町２丁目３８４番６千葉県習志野市津田沼１丁目２０５５番外千葉県習志野市津田沼１丁目５６８番１６

参考：近隣駅の地価相場

津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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