千葉県船橋市前原西２丁目５８６番(津田沼駅・前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


730,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市前原西２丁目５８６番(千葉県船橋市前原西２−１３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を730,000円/㎡としました。

千葉県船橋市前原西２丁目５８６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市前原西２丁目５８６番
住居表示前原西２−１３−１３
価格730,000円/㎡
交通施設、距離津田沼、180m
地積226㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の雑居ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域
前面道路の状況南東22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士淳子
価格730,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津田沼駅北口から続く商業地域にある。街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測中高層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び隣接市におけるJR線、東京メトロ東西線各駅周辺に広がる商業地域である。飲食店舗、金融機関等の集積する繁華性の高い地域であり、需要者の中心は、商業店舗を営む企業のほか、投資家等である。駅南口の区画整理事業地域も成熟過程にあり、人口も増加し、JR津田沼駅前商業地として今後も期待される地域である。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。
一般的要因経済はいまだ回復基調にはあるが、一部で不透明感があり弱さも見受けられる。船橋市の人口は増加傾向にある。

鈴木恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木恒一
価格730,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。安定的な収益を得られる駅近接の商業地の需要は底堅い。
地域要因の将来予測既存の駅前商業地域で地域要因に特段の変動はなく、当分は現状維持と見込む。駅周辺では底堅い需要はあるものの、売り物件がほとんどない状況が続いており、地価はやや上昇の傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、JR常磐線、京葉線、東京メトロ東西線の各主要ターミナル駅周辺の商業地域一円である。需要者は資金調達力のある法人、個人投資家、投資ファンド等が主流である。当該地域は津田沼駅周辺でも特に繁華性に富む商業地域で、長期の投資物件として需要は底堅いものがある。画地規模、立地条件等により地価は個別に形成されるため価格帯の把握は困難であるが、総額の観点からは既存建物付で2∼5億円が取引の中心と見られる。
一般的要因景気は緩やかな回復を持続しているが、消費の伸び悩み等により景況感の下押しがみられ、不動産需要に係る2極化が進行している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6927004
北緯 140度0216731

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市前原西３丁目４４１番３千葉県船橋市前原西２丁目２８４番６千葉県船橋市三山２丁目４６７番２６千葉県船橋市前原西２丁目５８６番千葉県船橋市金杉７丁目１３９６番７３千葉県船橋市前原西２丁目２６５番６千葉県船橋市葛飾町２丁目３８４番６千葉県習志野市津田沼１丁目２０５５番外千葉県習志野市津田沼１丁目５６８番１６

参考：近隣駅の地価相場

津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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