千葉県船橋市東中山２丁目８２番６(東船橋駅・船橋競馬場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
166,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市東中山２丁目８２番６(千葉県船橋市東中山２−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を166,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市東中山２丁目８２番６ |
| 住居表示 | 東中山２−１１−４ |
| 価格 | 166,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東中山、370m |
| 地積 | 76㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森井正太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森井正太郎 |
|---|---|
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。 |
| 地域要因 | 持続的な景気回復基調は認められるが、地域要因の変動は認められない。当該地域は駅接近性で優れるが、居住環境でやや劣ると認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR総武線、京成本線沿線圏内の住宅地域である。需要者は都内通勤者及び船橋市周辺の通勤者で、船橋市及び隣接市に居住する30代∼40代の一次取得者層を中心に、圏外からの取得者も見られる。当該地域は最寄駅から徒歩圏内に位置するが、画地規模が小さく細分化された住宅地であり居住環境でやや劣る。土地は80㎡程度で1，200万円∼1，300万円、新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 海外景気動向等のリスクはあるが、緩やかな景気回復は概ね持続していると認められる。地価は立地条件により微減から微増傾向で推移している。 |
越野昭夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 越野昭夫 |
|---|---|
| 価格 | 169,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 市場性に大きな影響を及ぼすような変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 生活利便性等に恵まれているが、街路（幅員や系統・連続性等）が劣後する。総額が安く安定的需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅の多い住宅地域で、変動要因は特に認められないことから当分は現状が続くものと予測する。地価は、横ばいないしやや上昇傾向で推移すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船橋市南西部のJR線、京成本線各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は船橋市又は隣接・近接市に居住する一次取得者が中心。都心への通勤、通学に便利であり、一次取得者を中心とした需要が見られ、地価はやや上昇基調が認められる。近隣地域周辺の一般住宅の土地は、80㎡程度の小規模宅地が取引の中心で取引価格は160∼180千円／㎡の水準である。新築戸建住宅は30∼35百万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | デフレ脱却・経済再生政策等の効果は、未だまだら模様。住宅需要は、生活利便性の劣る地域を除き、やや強含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度69780349731445 北緯 140度00112915039062 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県船橋市本町４丁目１６２８番２千葉県船橋市宮本８丁目７３９番１６千葉県船橋市古作町６６１番千葉県船橋市西船５丁目３７０番１千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６千葉県船橋市東船橋３丁目３０１４番１１千葉県船橋市市場５丁目２４０２番２外千葉県船橋市宮本４丁目２２５番１千葉県船橋市本町６丁目１３４６番３千葉県船橋市東船橋４丁目３０２２番５千葉県船橋市市場１丁目１９６８番６千葉県船橋市本町４丁目１６５１番１外千葉県船橋市東船橋２丁目２００６番８
参考：近隣駅の地価相場
東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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