千葉県船橋市東船橋３丁目３０１４番１１(東船橋駅・船橋競馬場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


275,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市東船橋３丁目３０１４番１１(千葉県船橋市東船橋３−９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を275,000円/㎡としました。

千葉県船橋市東船橋３丁目３０１４番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市東船橋３丁目３０１４番１１
住居表示東船橋３−９−１３
価格275,000円/㎡
交通施設、距離東船橋、300m
地積197㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格275,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因JR駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状の土地利用が続くものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市、習志野市、千葉市内のJR中央・総武線沿線の各駅から徒歩圏内にある住宅地域。需要者は都心通勤の一次取得者及び買替層が中心である。都心への交通接近性良好なJR中央・総武線沿線の高台にある区画整然とした住宅地域であり、需要は根強く地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は規模により幅が広く、土地は2700万円∼5500万円、新築の戸建住宅は規模を小さくして4000万円∼6000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士隆一
価格275,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選考性の大きな変化も認められない。
地域要因鉄道駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域。周辺の土地利用状況に特段の変化はない。地価は緩やかな上昇基調を維持している。
地域要因の将来予測一般戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。JR東船橋駅に近く、地価は安定的に推移すると見込まれる。
市場の特性同一需給圏は船橋市、習志野市内、JR総武線、京成電鉄本線各駅から徒歩圏、徒歩限界圏に所在する住宅地域。戸建住宅の需要者は都内へ通勤する30歳代∼40歳代の1次、2次取得者が主流と思われる。近隣地域周辺では戸建住宅用地（土地）の総額は3，000万円台∼5，000万円台程度、土地建物一体の価格は4，000万円台∼7，000万円台程度の物件が中心。駅に近い環境良好な住宅地域で、地価は緩やかな上昇基調を維持していると思われる。
一般的要因社会全般的な景気動向を反映し環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と2極化が明確化している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7005494
北緯 140度0070575

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市古作町６６１番千葉県船橋市松が丘４丁目６６０番１１６千葉県船橋市西船５丁目３７０番１千葉県船橋市駿河台１丁目２８３１番２千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７千葉県船橋市中野木１丁目３２６番５千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４４千葉県船橋市市場５丁目２４０２番２外千葉県船橋市東船橋４丁目３０２２番５千葉県船橋市本町４丁目１６５１番１外千葉県船橋市東船橋２丁目２００６番８

参考：近隣駅の地価相場

東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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