千葉県船橋市前原東５丁目６２番９９外(前原駅・薬園台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


151,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市前原東５丁目６２番９９外(千葉県船橋市前原東５−２７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。

千葉県船橋市前原東５丁目６２番９９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市前原東５丁目６２番９９外
住居表示前原東５−２７−４
価格151,000円/㎡
交通施設、距離前原、800m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、10分を超えると需要は激減するため、距離的にはほぼ限界エリアである。地価は弱含み傾向。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向と思慮する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線及び新京成線沿線各駅を最寄とし、船橋市南東部に所在する住宅地域。需要者の中心は、市内又は近隣市内に居住する若年層の第一次取得者層及び定年前後の買い換え層である。新京成沿線各駅は津田沼駅に比すと利便性及び都心への接近性に難があるため、津田沼駅への接近性が良好な住宅地域との二極化が顕著になりつつあり、需給はやや弱含み傾向。市場の中心価格帯は、土地は25百万円前後、新築戸建で3千万円前後が相場である。
一般的要因船橋市の人口は、過去5年間、微増傾向が続く。平成27年前期の土地取引件数、面積共に対前年同期比で増加している。

森井正太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森井正太郎
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は微減傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、京成本線沿線で駅徒歩圏内の住宅地域一帯である。需要者は都内通勤者及び船橋市周辺の通勤者で、船橋市及び隣接市に居住する30代∼40代の一次取得者層を中心に、圏外からの取得者も見られる。当該地域は最寄駅からは徒歩圏内であるもののJR駅への接近性でやや劣り、地価は微減傾向にある。土地は200㎡前後で3，000万円程度、新築戸建住宅で3，500万円∼4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因海外景気動向等のリスクはあるが、緩やかな景気回復は概ね持続していると認められる。地価は立地条件により微減から微増傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7002693
北緯 140度0341301

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

前原駅(地価相場 134,500円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)飯山満駅(地価相場 123,400円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)習志野駅(地価相場 123,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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