千葉県習志野市津田沼７丁目１７１９番１(京成津田沼駅・谷津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
150,000円
2016年01月01日に行った千葉県習志野市津田沼７丁目１７１９番１(千葉県習志野市津田沼７−１７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県習志野市津田沼７丁目１７１９番１ |
| 住居表示 | 津田沼７−１７−６ |
| 価格 | 150,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京成津田沼、1,000m |
| 地積 | 738㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、アパート等が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
秋葉節久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋葉節久 |
|---|---|
| 価格 | 150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ地域の標準的な画地であり、特別考慮すべき個別的要因はなく、地域内での競争力の程度は普通であり、市場性に変化はない。 |
| 地域要因 | 国道沿いの利用形態が混在する路線商業地域である。背後の住宅地との価格バランスもあり、地価は、昨年同様若干の上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、習志野市を中心に、近隣の千葉市及び船橋市内の幹線道路沿いの店舗、事務所又は店舗兼共同住宅等を中心に利用形態が混在する路線商業地域又は利用形態が混在する近隣商業地域である。地縁性のある個人又は事業法人が需要者の中心で、ロードサイド型の店舗又は店舗兼共同住宅ビルとして利用するケースが多い。利用が混在している地域であり、個別的要因により価格水準には幅があり、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 習志野市の商業地の地価水準は、国内景気の回復傾向や地価の底値感及び背後の住宅地との価格バランス等から、昨年同様、上昇傾向にある。 |
幸村英樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 幸村英樹 |
|---|---|
| 価格 | 150,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣商業的な店舗等の見られる国道沿いの商業地域であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は習志野市及び隣接市の幹線道路沿いを中心とする商業地域で、需要者は個人事業者や事業法人が主であり、用途の多様性があるのでその他の需要者も見込まれる。近隣地域付近の千葉街道は、場所により商況に差が生じており、大型の郊外型店舗の出店に適した画地規模が少ないために、新たな出店は少なく、商況も冴えなく、需要の中心価格帯を見いだし難い。地価水準は背後地との価格差はあまりなく、かつ、背後地の影響を受けやすい傾向が見られる。 |
| 一般的要因 | 千葉から東京方面の商業地域は様々であるが、総じて景気動向や消費形態の変化により需要やあり方も緩やかに変化しており、今後も同様と推察する。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6796365 北緯 140度0175222 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県習志野市津田沼４丁目５７番３千葉県習志野市谷津３丁目１９８番６６千葉県習志野市谷津５丁目１１１２番９千葉県習志野市谷津２丁目７０６番１１千葉県習志野市津田沼６丁目１５４１番千葉県習志野市香澄５丁目２０番１１２千葉県習志野市津田沼３丁目４５２番７千葉県習志野市津田沼４丁目１２４２番６外千葉県習志野市津田沼６丁目１５３０番３
参考：近隣駅の地価相場
京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)新習志野駅(地価相場 150,000円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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