千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６(船橋競馬場駅・大神宮下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


190,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６(千葉県船橋市宮本８−９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
住居表示宮本８−９−６
価格190,000円/㎡
交通施設、距離船橋競馬場、400m
地積169㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因私鉄線最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向を示した。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市中心部周辺のJR総武線若しくは京成本線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者であるが、東京都心部へ通勤する圏外からの一次取得者層も見られる。旧来からの居住環境良好な住宅地域であり根強い需要が認められる。標準画地規模の土地で30百万∼33百万円程度、新築戸建物件は規模を小さくして40百万円程度が取引価格の中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内住宅地の地価は生活利便性の優る地域は上昇傾向、劣る地域は横這い乃至下落傾向と二極化が顕著となった。

高松芳壮氏による調査レポート

不動産鑑定士高松芳壮
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因最寄駅に近く、住環境にも優れた住宅地域である。震災後の需要者の選好性の変化や景気回復基調等を受けて、概ね堅調な需給関係にある。
地域要因の将来予測地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性中規模一般住宅が多い対象標準地周辺においては、土地は170㎡程度で、土地価格3，000万円程度、新築戸建物件は4，500万円前後が取引の中心である。同一需給圏は、船橋市内の京成本線沿線を中心とした戸建住宅地域で、需要の中心は、都心通勤者または地縁者を主とする30∼40代の一次取得者である。住環境や利便性も比較的良好で、低金利や住宅取得支援策等の影響により、概ね堅調な需給関係にある。
一般的要因都心接近性に優れた圏域では人口推移も比較的良好であり、低金利や住宅取得支援策等により、地価は総じて安定的な推移状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6913033
北緯 140度0002278

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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