地域要因

最寄駅から徒歩限界圏に位置しており、海岸にほど近い地域であるため、津波被害の要因等で市場は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で特記すべき変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。湾岸エリアの当該地域の地価は、南海トラフ巨大地震を想定した津波被害等の心理的要因等から弱含みが続いている。

価格決定の理由

対象標準地の地域には共同住宅等も存するが、自用物件の取引が中心で、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視しており、よって収益価格は比準価格に比して低位に求められたものである。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅からバス便圏域に存する住宅地域。平坦な地勢であり、自転車利用が多い。需給は弱含み。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因もないが、経済情勢等を背景に、価格水準は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周囲は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート、貸家等、賃貸需要も見られるが、自用目的の土地や戸建住宅の取引が中心であり、収益価格は比準価格よりも低く求められた。以上より本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR東海道本線の北西方、最寄駅からのバス便エリアに位置して交通利便性に劣るため、需要は弱く、地価は昨年同様の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域で、当面現在の住環境を維持していくものと予測する。最寄駅バス便エリアに位置して需要は軟調、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い多数の取引事例を収集し、個別的要因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が住宅地域に該当して居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあり、低位に試算されたと判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離のある路線商業地の需要はまとまった規模以外は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗、病院、住宅等が混在する路線商業地域であり、特記すべき変動要因はなく当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、小売店舗、病院、住宅等が混在する路線商業地域に属しており、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路沿いの取引事例を収集し得た。収益価格は対象標準地に店舗兼共同住宅としての収益物件を想定し、賃料は現在の経済状況、地域要因等を考慮のうえ試算した。よって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、かつ、半年前と年間の変動率を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅の多い国道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は中小規模一般住宅の多い国道背後の住宅地域で、取引の中心は自己使用目的である。周辺にアパート等はあるが、収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した商業地ではあるが消費低迷が依然見られ、中小店舗が多い平塚駅周辺の商業地の地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、平塚駅周辺の商業地の取引事例を収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。高度利用可能で収益性を重視して判断する需要者が中心であるが、一部に自己使用目的での取引も見られる。賃貸市場の弱含みを反映して、地価に見合う賃料水準に至らないケースも見られ、収益価格は比準価格に比べやや低位に試算された。本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等を中心とする繁華性のやや劣る近隣商業地域で、土地利用に目立った変化はない。商況は低調で空店舗等も見られ、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断される。需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測されるが、低層店舗等を中心とする商業繁華性がやや弱い地域特性を有し、また、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素もあることから、収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性のやや劣る商業地域で、土地利用に目立った変化はない。商況は低調で空店舗等も見られ、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の中高層の店舗兼共同住宅等が多い商業地域であるが、中心商業地からは外れており、繁華性、商業集積度がやや劣ることから不動産需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。最寄駅との接近性に優れ、需要者の多くは収益性に着目した法人企業等と推測されるが、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素もあり、収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性等に優れる人気のある地域で、価格動向は横這いである。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として今後ともほぼ現状のとおり推移するものと見込まれる。地価動向は概ね横這いと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等の収益物件が混在している。その他の収益物件としては戸建の賃貸住宅が散見される程度である。快適性が重視される住宅地域で、収益性に着目した価格形成の度合いは低いことから、収益価格は相対的に低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額の関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接地での建替工事が一昨年に竣工し、店舗兼マンションとなるなど、住宅の占める割合が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

広域的に事例を収集して比準価格の検討を行ったため、格差が大きい事例も含まれるが、補修正には適正を期しており、比準価格の精度は高いと判断する。収益価格は将来性をも考慮して最も現実的な利用方法を想定して検討した。手法の性質上想定要素が多いが、収益性が重視される対象地域では当該価格が重要な位置付けとなるものと判断される。よって両試算価格を関連づけ、過去からの経緯も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金目川の北側背後に位置する住宅地域であり、最寄り駅から遠く、生活上の利便性も劣ることから、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域内の住宅地は既に熟成し、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持である。南側を金目川で分断されていることから住宅需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、低層住宅地を取引主体とする、比較的新しく信頼性のある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲にはアパートが見受けられるものの、自用地に賃貸建物を建設することが主流であるため、土地の購入を前提に査定した収益価格は低位に試算された。したがって本件においては、比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。