神奈川県中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３(二宮駅・大磯駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,900円

2017年01月01日に行った神奈川県中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,900円/㎡としました。

神奈川県中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３
住居表示 
価格88,900円/㎡
交通施設、距離大磯、3,500m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格89,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや保守的な特性を持つ大磯町西部、郊外部に位置する住宅地で、需要もやや弱く、土地利用には特段の変化は見られないが、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測大磯町の西部、郊外部に位置する農地、未利用地等も残る住宅地で、一般住宅、共同住宅等が立地する現況にある。地域内は、やや保守的な地域的特性を持ち、特段の変化は見られないが、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、バス圏を中心とした大磯町西部の郊外部、隣接する二宮町域を含む住宅地の存する圏域。需要者の中心は、一次取得者乃至買い換えによる取得者等で、大磯町、二宮町の圏域内居住者が中心となっている。横浜、東京等へも通勤可能な範囲にあり、これら方面からの需要も一部では見られる。市場に供給される住宅は、30∼40坪前後の新築乃至中古戸建住宅が中心で、これらの住宅は新築戸建で、総額2400∼2800万円前後が中心となっている。
一般的要因町内の住宅地は、相応の住宅需要が見られるものの、供給の主体が中小規模開発等に伴うもので、一部を除き需要もやや弱く、地価は下落傾向にある。

今井孝氏による調査レポート

不動産鑑定士今井孝
価格88,200円/㎡
個別的要因画地規模は適当であるが、幅員4mの北東側道路であることから選好性等は低く、需要はやや弱い。なお個別的要因の変動はない。
地域要因過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅からバス便利用であり、利便性が劣ることから地域内の住宅地の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域として成熟し、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅からバス便利用であり、利便性が劣ることから需要が弱く、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線の大磯町、二宮町の住宅地域である。町内の需給は最寄り駅からの利便性及び住環境等による価格帯の二極化が見られる。需要者の中心は一次取得者層及び都心に通勤するサラリーマン層等で、リタイヤ層等の外部からの流入者も若干ある。当地域はバス便利用であり、利便性に劣ることから人気が無く、地価は下落傾向にある。需要の中心価格帯の宅地供給は140㎡程度の画地で1千万円台前半、新築戸建は2千万円台後半である。
一般的要因当町の人口・世帯数は近年減少傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3078828
北緯 139度2819831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)大磯駅(地価相場 156,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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